Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.
Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
В какой момент банк может подать в суд?
В случае, если заемщик не может обеспечивать регулярные выплаты по кредиту, а ипотечные каникулы и реструктуризация не могут быть применены, банк имеет право обратиться с иском в суд для принудительного взыскания денежных средств.
Итог судебного разбирательства будет зависеть от индивидуальной ситуации, но как правило ипотечная квартира выставляется на продажу с аукциона. Если вырученных средств оказывается недостаточно для погашения всей суммы долга, то по решению суда остаток задолженности может ежемесячно вычитаться из заработной платы заемщика.
Нужно учесть страховку
Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.
Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.
| Способ досрочного погашения | Срок ипотеки | Расходы на страховку |
| Не гасить досрочно | 30 лет | 360 000 рублей |
| С уменьшением платежа | 26 лет | 312 000 рублей |
| С сокращением срока | 15 лет | 180 000 рублей |
| С уменьшением платежа и сокращением срока | 15 лет | 180 000 рублей |
Срок кредита и ежемесячный платеж
УВЕЛИЧЕНИЕ СРОКА КРЕДИТА тоже помогает справиться с выплатой по ипотеке. Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. И чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.
Не забываем о еще одном варианте – это ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ВЗНОС Когда вы планируете оформлять ипотеку, старайтесь закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей. Вам будет по силам отдавать это банку.
Например: Если вы понимаете, что не сможет платить, предположим, 100 тыс. руб. ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 25 лет, то лучше сразу понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами.
Вы так не загоните себя в тупик, когда возникнут какие-нибудь финансовые проблемы или форс-мажоры. Лучше вносить платежи, которые превышают график, если вы понимаете, что можете себе это позволить.
При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 30 тыс. руб. вместо обещанных 20 тыс. руб., в следующем месяце — 50 тыс. и т. д.
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце – 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн. 687 тыс.руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
| Ежемесячный платёж | 27 752 ₽ |
| К возврату | 3 331 784 ₽ |
| Сумма ипотечного кредита | 2 100 000 ₽ |
| Сумма процентов | 1 231 784 ₽ |
| Процентная ставка | 10,0% |
| Дата последнего платежа | 5 декабря 2032 г. |
Еще один способ снизить ежемесячные платежи по кредиту. Материнский капитал можно использовать для увеличения суммы первоначального взноса, для уменьшения кредита или для частичного погашения процентов по нему.
При этом дети, благодаря которым родители получили помощь от государства в форме маткапитала, должны стать владельцами долей объекта недвижимости. Доли дети получают после снятия обременения на недвижимость. То есть после того, как вы полностью погасили кредит.
Важное нововведение с мая текущего года. Использовать маткапитал могут как матери, так и отцы. Условие: папа — единственный родитель 2-х и более детей, рожденных с 1 января 2007 года, или одного ребенка, рожденного с 1 января 2020 года, в связи со смертью матери или отказом от ребенка.
Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке с помощью Материнского капитала?
Материнский капитал наличными не предоставляют. Это накладывает определенные особенности на процедуру оформления. Чтобы направить денежные средства на закрытие ипотеки, необходимо:
- Посетить финансовую организацию, в которой оформлена ипотека, получить справку, подтверждающую наличие кредита.
- Оформить нотариальное обязательство. Получатель ипотеки, использующий материнский капитал, обязан выделить детям и супругу долю в недвижимости. Однако пока задолженность не погашена, осуществить действие не удастся. Поэтому предстоит оформить нотариальное обязательство о том, что человек выделит долю в квартире после закрытия обязательств по ипотеке.
- Обратиться в ПФР для перевода материнского капитала. Для выполнения процедуры предстоит подать заявление. Альтернативой выступает использование возможностей МФЦ, портала Госуслуги или личного кабинета на сайте пенсионного фонда. Заявку стоит дополнить сертификатом на маткапитал, паспортом и СНИЛС заёмщика, свидетельством о браке, копией кредитного договора, документом, подтверждающим куплю-продажу недвижимости, выпиской из ЕГРН, нотариальным обязательством и бумагой, подтверждающей факт оплаты банком покупки жилья.
- Дождаться ответа от пенсионного фонда РФ. Рассмотрение заявления занимает 1 месяц. Затем в течение 5 дней клиенту должны сообщить о вынесенном решении.
- Обратиться в банк с заявлением на погашение ипотеки материнским капиталом. Если задолженность не будет закрыта полностью, необходимо согласовать с банком новый график погашения обязательств. Чтобы облегчить нагрузку на бюджет, необходимо уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотеке.
- Получить новый график и начать произведения расчёта с банком по установленной схеме.
Разрешение на уменьшение платежа
Не всем клиентам банков удается добиться уменьшения суммы ежемесячных платежей. Для того, чтобы написать заявления на пересмотр условий кредитования и погашения ипотеки, следует иметь веские, серьезные основания. Но даже их наличие не станет гарантией положительного ответа от банка.
Будет отказано в реструктуризации по следующим причинам:
- Если заемщик уже имеет долги по выплатам кредита.
- Если остаток по кредиту составляет менее 500 000 рублей.
- Также при условии, что заявление было подано раньше, чем прошел срок подписания кредитного договора.
- При подаче заявления на повторную реструктуризацию.
Условия досрочного погашения ипотеки Сбербанка в 2020 году
Раньше банки устанавливали сроки, раньше которых кредит закрыть было невозможно. Но в 2011 году появился закон, запрещающий банкам ставить какие-либо условия, препятствующие преждевременной оплате долга. Теперь любой кредитор может вернуть весь долг целиком или ее часть даже в день выдачи.
Оплата может быть произведена как в первой половине срока выплат, так и ближе к его завершению:
- Выгоднее вносить досрочную оплату за ипотечное кредитование в первой половине срока выплат. Банки намеренно рассчитывают суммы ежемесячных платежей таким образом, что сначала большую их часть составляют проценты.
- Ближе к окончанию срока действия кредита в ежемесячном платеже сумма основного долга становится больше, а процент за пользование – меньше.
Так, если из пяти лет вы регулярно вносили платежи на протяжении четырех, то процент за все 5 лет вы уже оплатили почти полностью и досрочный платеж выгоды почти не принесет.
Если вы намерены заплатить большую сумму в счет основного долга, то есть произвести частичное гашение, то сегодня Сбербанком разрешается вносить средства без ограничения в их размерах. Если раньше эту операцию могли выполнить лишь те, кто хотел внести 15 тыс. рублей и более, то сегодня можно увеличить свой платеж даже на сто рублей.
Перерасчет кредита производится только в том случае, если данная возможность указана в договоре. Сегодня все кредиты Сбербанка можно погасить досрочно с перерасчетом процентов. Если вы оформляете частичную оплату в офисе, то для вас распечатают дополнительный график оплаты. При досрочном внесении суммы онлайн через личный кабинет Сбербанка – новый график появится на вашей странице.
Проценты за пользование пересчитываются не всегда. Это должно быть указано в договоре. Когда возможность перерасчета в нем указана, то уже оплаченный, но не использованный вами процент будет перенесен в счет основного долга, и платить вам придется меньше.
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Досрочно рассчитаться с ипотекой можно на любом этапе выплаты, предупредив кредитора о своем решении в письменной или электронной форме. Банк устанавливает определенные сроки: обращение должно быть подано за 30 дней до даты планируемого ЧДП.
Обязательные условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке:
- Подать заявление может только заемщик.
- Оформить прошение можно онлайн или в отделении Сбербанка, в котором выдавался кредит.
- Необходимо соблюдать минимальный размер оплаты: 15 000 рублей.
- После перерасчета процентов заемщик обязан ознакомиться и подписать новый график платежей.
Досрочное погашение по военной ипотеке происходит без заявления в банк. Заемщику необходимо внести желаемую сумму на счет Росвоенипотеки. В расчетную дату средства будут списаны в полном объеме.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
— декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
— справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
— договор купли-продажи жилья;
— свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
— акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
— документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
— паспорт;
— свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
— договор с кредитной организацией;
— график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.
Произвести реструктуризацию
Если вы брали ипотеку довольно давно, то уточните – возможно, в банке сейчас есть лучшее предложение. Например, в 2017 году Сбербанк бесплатно реструктуризировал все ипотечные кредиты под минимальную ставку. Заемщики могли снизить свои затраты на 2-3 тысячи рублей в месяц – а это хорошая сумма.
Если же банк специальной программы не проводит, всё равно обратитесь к менеджеру: возможно, будет сделано исключено. Как правило, реструктуризация производится при выполнении следующих условий:
- вы платите по ипотеке дольше 1 года;
- у вас нет просрочек и непогашенных долгов;
- вы не получаете коммерческую выгоду (т.е. не сдаете ипотечную квартиру за деньги другим жильцам).
Убедить банк произвести реструктуризацию может ухудшение вашего финансового состояния – например, из-за болезни, тяжелой операции, сокращения с работы, рождения малыша или смерти близкого члена семьи. Подтвердите свои финансовые затруднения справкой – и банк, пусть и неохотно, но с большей вероятностью пойдет навстречу. Ему лучше получить от вас деньги, хоть и в меньшем объеме, чем получить очередного неплатежеспособного заемщика.
Как видно, уменьшить платежи по ипотеке даже в условиях жесткого недостатка средств возможно. Вы можете использовать программы рефинансирования, получать налоговые вычеты, претендовать на субсидии или просто следовать стратегии систематического погашения долга дополнительными платежами.
Использование материнского капитала
Рискну прослыть «капитаном очевидность», если скажу, что маткапитал можно использовать для погашения ипотеки, а в некоторых случаях — в качестве первоначального взноса. Думаю, об этом знают все. Собственно, улучшение жилищных условий — самый популярный способ применения этого вида господдержки.
Остановлюсь на бюрократических моментах. Чтобы воспользоваться правом использовать маткапитал для погашения ипотеки, нужно:
- Попросить в банке специальную справку для Пенсионного фонда, в которой указывается информация по кредиту (номер договора, сумма и срок кредита, данные о заёмщиках, реквизиты банка и т.д.).
- Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе приобретаемой собственности в разряд «коллективная собственность» (в этом случае владельцами являются все члены семьи).
- Обратиться в ПФР с соответствующим заявлением и документами (подать заявление можно как при личном обращении в отделение ПФР или МФЦ, так и дистанционно — через личный кабинет на сайте ПФР или портал «Госуслуги»).
Документы, предоставляемые в ПФР:
- паспорт и СНИЛС заявителя;
- сертификат МСК;
- справка из банка, упомянутая выше;
- копия кредитного договора;
- договор купли-продажи на приобретаемое жильё;
- выписка из ЕГРН;
- нотариально обязательство, упомянутое выше;
- свидетельство о заключении брака (при наличии);
- выписка со счёта продавца (подтверждает, что банк перевёл сумму, эквивалентную стоимости жилья).
Срок обработки заявки — 1 месяц. В случае одобрения деньги перечисляются банку в течение 10 рабочих дней.
- Подать в банк заявление о погашении кредита средствами материнского капитала.
Как снизить платеж по ипотечному кредиту?
Весь этот год на рынке недвижимости прошел под флагом снижения ипотечных ставок и появления программ рефинансирования старых ипотечных кредитов. Заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад под более высокий процент, начали думать, не перекредитоваться ли им на более выгодных условиях.
Представители банков уверяют, что получить одобрение на рефинансирование не сложнее, чем на получение первого кредита, — расходы такие же, а сама процедура перехода к другому банку отработана до мелочей. Форумы же на специализированных сайтах рисуют несколько иную картину.
Заемщики, которые взялись за рефинансирование, сталкиваются со множеством сложностей. В первую очередь, банки, не желая расставаться со своими надежными заемщиками, намеренно затягивают выдачу подтверждающих документов.