Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первичный и вторичным рынок жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Что такое первичное жилье
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Строительная сфера активно развивается, в каждом населенном пункте ежегодно вырастают новые жилые комплексы. Строятся высотки, малоэтажные здания на несколько квартир, индивидуальные дома. И есть большой спрос на новостройки квартиры, так как они имеют много преимуществ:
- Первичная недвижимость может иметь разную стоимость, в зависимости от класса здания. Жилье в элитных комплексах, с дизайнерским интерьером, стоит дорого. Но и новостройке можно сэкономить, если приобрести жилье на начальной стадии строительства. По окончании строительного процесса, при сдаче дома в эксплуатацию стоимость квартиры будет значительно выше, иногда даже на 40%.
- Квартира первичного рынка может иметь разную площадь, планировку, расположение в здании. И покупатели, которые рассматривают только такой рынок, имеют прекрасный выбор вариантов. Даже можно выбирать квартиру с учетом того, какой вид будет из окна будущей спальни или гостиной.
- Большой плюс новых домов – использование современных материалов и технологий при возведении здания. Промышленность предлагает большой ассортимент материалов для возведения стен, для их отделки, для монтажа инженерных коммуникаций.
- Строители, выполняющие все работы с учетом строгих строительных нормативов, возводят здания долговечные, прочные, безопасные. Застройщики также дают гарантию на качество своей работы. Если покупатель квартиры обнаруживает недостатки в течение гарантийного срока, строители устранят их бесплатно.
Банки охотнее дают кредиты именно на покупку первичного жилья:
- Можно купить квартиру в рассрочку прямо у застройщика.
- Важно то, что в новой квартире еще никто не жил. В ней чистая, светлая аура, что имеет значение для многих.
- При покупке недвижимости с черновым вариантом отделки можно самостоятельно создать ту планировку и интерьера, которые больше нравятся собственнику.
Достоинств у первичного рынка много, но следует учесть и некоторые минусы, чтобы не ошибиться при выборе жилья:
- Квартира первичного рынка может стать доступной для проживания не скоро. Дома строятся определенный срок, иногда застройщики нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Самая опасная ситуация – это замораживание строительства из-за финансовых проблем застройщика. В таком случае его клиентам, покупателям квартир нужно долго ждать, пока стройка не разморозиться. Клиенты не могут забрать вложенные в жилье деньги, чтобы купить другой объект недвижимости.
- Многие квартиры сдаются в черновом варианте, это значит, что благоустройством, ремонтом должен заниматься собственник. а это дополнительные финансовые расходы.
- Все новоселы в первое время после заселения занимаются ремонтными работами, одновременно. И приходится терпеть постоянный шум.
Новые районы проектируются с инфраструктурой, но нужно ждать некоторое время, пока она сможет развиться.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
Новостройки: рациональные минусы
Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Риск затягивания сроков сдачи дома. Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода–год.
Риск потерять вложения. Официально в России числятся обманутыми дольщиками 35 000 человек плюс еще порядка 65 000 членов их семей. Это целый город: такой как красноярский Ачинск или подмосковный Реутов. Покупка у крупного застройщика спасает не всех: банкротства не избежал в свое время даже строительный гигант СУ-155.
Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.
Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция, некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года дает усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки может быть испорчен ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.
Большие затраты на ремонт. Финансовые, эмоциональные и временные усилия на то, чтобы привести новостройку без отделки в мало-мальски жилой вид могут оказаться колоссальными.
А если квартира приобретена в ипотеку, и до завершения строительства вам придётся снимать жильё, не факт, что вам удастся накопить нужную сумму на ремонт. Взять же дополнительный потребительский кредит тоже может быть накладно. В итоге многие новоселы принимают решение переехать в недоделанную квартиру и месяцами живут в спартанских условиях, постепенно накапливая небольшие суммы денег и делая ремонт «по кусочкам»: так что ни о каком «красивом» переезде речь здесь идти не будет.
Неуютные дворы. В подавляющем большинстве новостройки массового сегмента выглядят милыми и утопающими в зелени только на рисунках дизайнеров. На деле девелоперы высаживают после сдачи домов в эксплуатацию не дорогие крупномерные деревья, а грустные дешёвые прутики, так что гулять вам первые 15–20 лет придётся в бетонных джунглях.
Причем привлечь застройщика к ответственности в этом случае будет невозможно: технически он сделал озеленение, а что дерево ниже школьника и на нём два листочка — это не важно.
Некоторые застройщики не выполняют и обещаний по установке спортплощадок и детских городков или закупают всё самое дешевое, некачественное, и уже через год после сдачи новостройки её двор может выглядеть хуже районов с панельными хрущёвками 60-х.
Играет роль и архитектура новостроек: если дома высотные, их дворы даже с неплохим благоустройством могут выглядеть мрачно и неприглядно, а из окна вы будете видеть лишь соседские окна.
Шум от ремонта. Если все квартиры в доме не сдаются с ремонтом «под ключ», придётся первые год-два мириться со звуком перфоратора и строительным мусором в подъезде и лифте. Ни одна новостройка не заселяется сразу и полностью: многие хозяева начинают заниматься отделкой позже, а часть квартир продаётся лишь через несколько месяцев после сдачи дома. В итоге чувство перманентного ремонта не покинет вас очень долго.
Неразвитая инфраструктура и плохая транспортная доступность. Доступные по цене новостройки чаще всего строят довольно далеко от инфраструктуры: там, где нет ни дорог, ни социальных объектов, ни торговых центров, ни парков, ни спортивных комплексов.
Девелоперы не спешат вкладываться в развитие всего этого, стремясь побыстрее продать и заселить первые дома, чтобы получить прибыль. Даже если застройщик и муниципалитет позже и озаботятся тем, чтобы район был более или менее удобен для жизни, первым новосёлам придется жить в «чистом поле» и возить детей в поликлинику на другой конец города.
Проблемы с парковками. Девелоперы нередко лукавят, говоря, что парковок хватит на всех. Во-первых, часто места в паркингах оказываются очень дорогими для жильцов, которые и так потратились на покупку квартиры и ремонт. В итоге паркинги стоят пустые, а автомобилисты вынуждены ставить машины во дворах, мешая пешеходам пройти.
Во-вторых, некоторые застройщики рисуют на рендерах рядом с домами огромные просторные парковки, которые на деле окажутся в лучшем случае раз в пять меньше.
Причём обмана тут не будет: если вы изучите проектную декларацию, там будет написано, что машино-мест в доме запланировано в четыре раза меньше, чем квартир. Но покупатели очаровываются красивой картинкой и забывают уточнить детали.
Нельзя сразу прописаться. После сдачи дома проходит до полугода, прежде чем в нём можно будет оформить регистрацию. Этот пункт особенно важен для семей с детьми, которым нужен детский сад и школа.
Риск плохой проработки проекта. В погоне за выгодой некоторые девелоперы забывают о качестве жизни. Так и появляются на рынке высотки с узкими тёмными дворами-колодцами и новостройки коридорного типа с двенадцатью квартирами на этаже и двумя лифтами, кот��рых никогда не дождешься.
Другие типичные ошибки в проектировании — сильные ветра между домами (высотные новостройки могут создавать своеобразные коридоры, и если роза ветров была рассчитана неверно, вас всегда будет «сдувать» на подходе к дому); плохие планировки (крошечные студии без лоджии, комнаты с острыми углами или круглыми стенами, непродуманные коммуникации, торчащие по квартире); узкие кривые проезды между домами (высокий риск, что к дому не сможет вовремя попасть «скорая» или пожарные, особенно если проезд будет заставлен автомобилями).
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?
Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:
- район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
- уровень и перспективы развития инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- возможности и стоимость парковки;
- благоустроенность окружающей территории;
- качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
- этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
- возможности для перепланировки.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Придомовая территория
Как и в случае с планировками, в благоустройстве придомовой территории однозначно лидируют новые районы. Дворы новостроек оборудуют детскими и спортивными площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха с лежаками и Wi-Fi, площадками для выгула питомцев и даже скейт- и веревочными парками. При этом застройщики в погоне за покупателями предусматривают такие фишки как эксплуатируемая кровля дома и специальные помещения для досуга жильцов, в которых можно провести детский праздник или собраться на мастер-класс.
Также придомовая территория многих современных ЖК свободна от авто и снабжена системами безопасности – от видеокамер по периметру до ключей индивидуального доступа во двор.
Во дворах же домов старого фонда не всегда удастся найти детскую или спортивную площадку, а транспортные средства паркуют прямо у подъездов.
Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье?
Это сейчас, спустя почти 10 лет проживания в новом доме «комфорт-класса» в 8 км от МКАД для меня ясно как день — ответ на этот вопрос очевиден, что даже самая малюсенькая, самая простенькая и тесная квартира на вторичке в Москве рядом с метро будет намного лучше самой передовой, высокотехнологичной, навороченной, нафаршированной просторной квартиры в новостройке в Московской области. Это как другая планета. По моему теперешнему глубокому убеждению могу констатировать, что сравнивать два таких диаметрально противоположных полюса, как столичная вторичка и подмосковная новостройка абсолютно не уместно — две вещи никаким боком не сопоставимы друг с другом. Это как сравнивать, пардон, жопу с пальцем. Это совсем другая система координат.
Но тогда я не была так категорична и, почти не задумываясь, купила на свою беду квартиру в новостройке. Оглянувшись назад, можно с уверенностью сказать, что выбор в пользу «первички» в Подмосковье был моей громаднейшем ошибкой, что я сама искала и обосновывала положительные стороны такого формата жилья, а в итоге лишь обманула себя и нашла себе на задницу огромное количество проблем. Мои намерения были благими — хотела как лучше, а получилось как всегда. И всё же оправдать свой поступок в той ситуации хоть как-то да можно: семья росла, для дочери хотелось отдельной изолированной комнаты, а квартира большая — по предварительным прикидкам жизненного пространства хватало всем с лихвой. К тому же широкомасштабная рекламная компания застройщика подогревала наш интерес к новостройке. Как обычному человеку в таких условиях устоять перед соблазном приобретения?
Вкратце поделюсь своими впечатлениями (негативными эмоциями) и горьким опытом от проживания в новом доме в Ближнем Подмосковье.
Приобретала новостройку на стадии котлована по договору соинвестирования. На момент подписания соглашения дом уже был поднят на уровень 4-го этажа. Эйфория и радость от покупки, захлестнувшие меня, почти сразу же омрачились печальным известием — застройщик объявил себя банкротом и дальнейшее возведение дома откладывается на неопределённый срок. Вкладчики долго не думали, организовали инициативную группу и вышли на ранее согласованный с администрацией города пикет — митинг с требованиями вернуть деньги или предпринять экстренные меры для успешного завершения строительства жилого дома. Сама лично стояла с самодельным транспарантом, продуваемая всеми ветрами на свете и под проливным дождём. Доподлинно неизвестно, что в конечном счёте предопределило нашу судьбу как обманутых дольщиков, и повлияла ли на дальнейший ход событий наша решительность или широкая освещённость в СМИ — скорее всего, и то, и другое. Наши чаяния были услышаны и ситуацию взял под личный контроль губернатор Московской области. И дело, как ни странно, тронулось с мёртвой точки. Власти выделили финансовые средства из областного бюджета, назначили кризисного управляющего, а завершать строительство дома поручили другой компании. В итоге сроки возведения новостройки растянулись, и мы ждали сдачи дома в эксплуатацию почти 4 года. За это время страху натерпелась — не передать словами. В какой-то момент я была уверена, что все мы стоим на крою пропасти. У многих дольщиков не выдерживали нервы и они были на грани психологического срыва от чувства отчаяния и безнадёжности. Сейчас, конечно же, осознаю, что для нас сложившиеся затруднительные обстоятельства очень даже хорошо и благополучно в итоге разрешились — многим незадачливым покупателям новостройки в аналогичной ситуации повезло намного меньше и они так и остались у разбитого корыта.
После получения ключей я не стала сразу делать хороший ремонт — вспомнила про усадку дома и ограничилась лёгкой косметикой. Как оказалось позднее, решение было правильным — дом под давлением собственного веса дал естественную усадку, хотя строители ранее уверяли, что дом возводится по новейшим современным технологиям, и «ни о какой усадке и речи быть не может». На самом же деле на свежих откосах и в других местах появились трещинки. Закончив с ремонтом, мы совершили долгожданный переезд и начали потихонечку обживаться.
Что мы увидели на момент заселения? Ни одного обещания застройщик, конечно же, не сдержал — голое поле и вокруг ничего: ни тебе школ, ни детских садов, ни торгово-развлекательных центров. Из имеющейся на тот момент инфраструктуры были только пара замшелых магазинов да железнодорожная станция. Налаживать быт нам было очень тяжело — пришлось начинать с нуля, всё с самого начала. Нормального детского садика или школы в округе и в помине не было — ребёнка приходилось каждое утро возить в Москву в детсад, а когда подрос, на занятия в общеобразовательную школу. За товарами, бытовыми услугами и продуктами первой необходимости мы также были вынуждены ездить в столицу. Полдня проводили в дороге. Наличие под боком электрички хоть как-то сглаживало углы.
Как показало дальнейшее проживание и эксплуатация квартиры, качество современных новостроек во многом оставляло желать лучшего. Проблем было очень много. Постоянные перебои с подачей электроэнергии и водоснабжением. То и дело ломались лифты. Радиаторы отопления были чуть тёпленькими. Окна перекошены — из всех щелей дул ветер. Наружные стены зимой промерзали — в помещениях было очень холодно. Из-за нерегулярного вывоза бытовых отходов рядом с контейнером скапливались груды мусора. Как показала независимая техническая экспертиза, в ходе строительства были допущены ошибки при монтаже теплоизоляции. В частности проверка тепловизором показала, что дом нёс колоссальные энергопотери. Цены на коммунальные услуги при этом были на порядок выше, чем в Москве.
Состав жильцов микрорайона был очень-очень пёстрым, колоритным, интернациональным. Но больше всего меня коробил языковой барьер — то там, то тут слышалась неродная речь. Разговор шёл на каких угодно языках мира, но только не на русском! Добиться чего-то вразумительного от местного дворника или продавщицы в магазине было затруднительно — учить русский язык они наотрез отказывались, а распознавать тарабарщину я ещё не научилась. Вы только не смейтесь, но иногда я всерьёз задумывалась над тем, чтобы выучить какое-нибудь восточное или кавказское наречие, в противном случае жить нормально в подмосковной новостройке не представляется возможным.
Время шло, ничего в лучшую сторону не менялось, становилось только хуже. Посёлок рос не по дням, а по часам – вводились в эксплуатацию новые корпуса жилого комплекса, народу ощутимо прибавлялось. Только вот социально значимые объекты застройщик возводить не торопился. Накапливалась усталось, накапливались издержки. Стала меньше успевать, лениться и, соответственно, меньше зарабатывать. В один прекрасный момент я решила, что ВСЁ! С меня хватит, пора валить из этого райского уголка обратно в столицу.
До сдачи объекта вы не владеете ничем, кроме так называемого права требования.
Не всем приятно расставаться с крупной суммой денег, ожидать сдачи объекта, да ещё и получать квартиру с голыми стенами.
Это данность, с которой ничего не поделаешь. Ваши соседи будут делать ремонт не синхронно, а особо неторопливые могут растянуть удовольствие на несколько лет.
К сожалению, выяснить, кто будет жить с вами на одной площадке нет никакой возможности, и риск наткнуться на очень уж “шумных”, всегда есть. Это может сильно повлиять на уровень вашего комфорта.
Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке.
Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому. Чтобы понять, что лучше, первичка или вторичка конкретно для вас, раскроем особенности второго типа жилья.
ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ
Вторичной называется недвижимость, находящаяся в собственности частного либо юридического лица. Стоит учесть и тот факт, что квартира в новом доме, который недавно сдан в эксплуатацию, тоже считается вторичным жильем, если до Вас она была куплена у застройщика другим лицом.
Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд достоинств:
- Минимальные сроки ожидания. Вы сможете заселиться почти сразу, как подпишете документы по сделке.
- Экономия на ремонтных работах. Многочисленные предложения квартир на вторичном рынке позволяют подобрать варианты жилья с ремонтом, который подойдет Вам на первоначальном этапе проживания.
- Развитая инфраструктура района. Давно построенные дома окружены всем необходимым для комфортной жизни. Обилие вариантов позволяет выбрать жилье в любой части города с учетом собственных предпочтений и критериев (удаленность от работы, парка отдыха, остановок общественного транспорта и т. д.).
Рассматривая отрицательные моменты покупки жилья на вторичном рынке, необходимо учитывать следующие моменты:
- Длительно эксплуатируемое жилье, в котором не проводился капитальный ремонт, предполагает наличие старых коммуникаций, лифтов.
- Квартиры в домах, которым несколько десятков лет, имеют типовую планировку, возможности которой не всегда отвечают запросам покупателей.
- Отсутствие оборудованной парковки или мест для стоянки автомобиля. Одна из основных проблем вторичного жилья – стихийные автостоянки либо их полное отсутствие, что создает определенные неудобства владельцам личного автотранспорта.
Что такое вторичная недвижимость?
Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».
После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».
Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.
На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.
Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:
- Место нахождения объекта – РФ;
- Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
- Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
- Целые двери, окна, крыша;
- Износ здания – не больше 70%;
- Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
- Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
- Каменный фундамент;
- Каменные перекрытия.
Ипотека на вторичку: возможности и проблемы
Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:
Во-первых,
на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.
Во-вторых,
квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.