Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Как узаконить самовольное изменение жилья
Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:
- заявление на изменение конфигурации помещения;
- технический паспорт;
- оригинал и копия договора купли/продажи;
- копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
- новый план;
- письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.
На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах. Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов. Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.
Я, как и любой русский человек, сразу начал искать вариант обойти систему. Выяснилось, что банк может выдать кредит, если в течение месяца вернуть все стены на место. Ага, очень классное предложение. Потратить кучу денег и вернуть квартире вид, в котором я бы даже рассматривать её не стал. Нет уж, спасибо.
Скажу сразу, не стоит пытаться обмануть банк. Перед получением ипотеки всегда проводится оценка. Это не прихоть банка, а закон. Поэтому хохмить и дарить шоколадки кредитному менеджеру бесполезно. Оценка должна проводиться надёжной организацией. Не нужно искать сомнительные конторы, которые обещают «закрыть глаза» на перепланировку. Если правда вскроется (а она точно вскроется), банк обвинит вас в мошенничестве.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.
Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.
- Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
- Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
- Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
- Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
- Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
- Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
- Предоставление банку акта о перепланировке.
Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами.
Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ.
Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.
После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна.
Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем.
И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.
Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки.
Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ. Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование».
Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.
При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:
- Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
- Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
- За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
- Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
- В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.
Нелегальные изменения в ипотечной квартире
Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.
Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.
Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.
Читайте, краткий закон о миграции населения. Что такое миграция? Ответ здесь.
Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.
Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.
Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.
Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение. В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).
Если привести в первоначальный вид и узаконить перепланировку не получится, потребуется в судебном порядке доказывать, что изменения не угрожают жизни и не затрагивают интересы третьих лиц. Все расходы, связанные со снятием ограничения, ложатся на плечи покупателя. Стоимость оформления нового техпаспорта составляет от 10 тыс. рублей.
Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.
Что согласовывать необязательно
Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:
- Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
- Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
- Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
- Устройство встроенной мебели.
- Установку антенн, систем кондиционирования.
- Замену электроприборов.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Что будет, если не платить
Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.
Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.
Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.
Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры
Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.
Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.
Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.
Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.
Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.
Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.