Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос 3. Содержание договора ренты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Как свести риски к минимуму
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Статьями 560 — 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты.
Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству и т.п. (п. 2 ст. 560 ГК). Однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше.
Особенности договора ренты
Договор постоянной ренты имеет принципиальную особенность — бессрочный характер обязательств в ходе выплаты, который не обусловлен сроком жизни получателя ренты (пожизненная рента). По этой причине помимо предмета договора, срок представляет собой существенное условие такого договора.
В качестве получателей постоянной ренты выступают граждане и некоммерческие предприятия. Это не должно противоречить законодательству, а должно соответствовать целям деятельности таких предприятий (589 статья ГК РФ).
Императивное правило характеризуется тем, что ренту нельзя считать прибылью, а работа коммерческих предприятий всегда направлена именно на получение прибыли.
Не все некоммерческие организации выступают получателями. Не могут ими быть те из них, которые созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. Такие предприятия не вправе вступать в бессрочные отношения. В большей мере целям таких договоров будет соответствовать деятельность религиозных и общественных объединений (организаций), фондов (благотворительных, культурных, образовательных и др.). Если рассматривать практическую деятельность, то основной критерий такого соответствия представлен прямой записью в зарегистрированном уставе некоммерческого предприятия о праве получать постоянную ренту.
В качестве плательщиков постоянной ренты могут выступать физические лица, коммерческие и некоммерческие предприятия. Последние могут быть таковыми при условии, что в их учредительных документах нет запрета на такую деятельность.
Другой особенностью таких договоров может являться то, что законодатель допустил возможность передавать права получателя ренты в процессе уступки требования. Также существует возможность их перехода по наследству или в качестве правопреемства в ходе реорганизации предприятий. Таким образом, имущество может давно исчезнуть, а первоначальные стороны договора умереть (предприятие реорганизовано), но рентные обязательства сохраняют силу для правопреемников или наследников.
Существенное условие договора постоянной ренты представлено размером рентных платежей (590 статья ГК РФ). Основная форма платежей представлена уплатой денежных средств. При этом во втором абзаце вышеуказанной статьи нет прямого запрета на установление выплаты ренты с помощью предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежному размеру ренты. Общее правило гласит, что постоянная рента должна подлежать выплате по завершению каждого календарного квартала.
Обязанности плательщика и получателя
Плательщик постоянной ренты несет риск повреждения или случайной гибели имущества, которое бесплатно передано для выплаты. Если оно случайным образом утеряно или повреждено, то плательщик получает право потребовать прекратить обязательства по выплате или изменить условия выплаты.
Получатель постоянной ренты также имеет право требовать выкуп ренты плательщиком только в случаях, которые указаны в законе или договоре. В состав таких случаев входят:
- просрочка выплаты более чем на 1 год;
- нарушение со стороны плательщика обязательств по обеспечению выплаты (587 статья ГК РФ);
- признание плательщика неплатежеспособным;
- другие обстоятельства, которые очевидно указывают, что рента не будет выплачена в требуемом размере и в те сроки, которые установил договор;
- недвижимое имущество, которое передается для выплаты ренты, поступает в общую собственность (делится между несколькими лицами);
- другие случаи, предусмотренные договором и 593 статьей ГК РФ.
Понятие договора пожизненной ренты
Понятие договора пожизненной ренты дается в ст.583 УК РФ. В названной правовой норме пожизненная рента определяется как договор, по которому плательщик ренты уплачивает получателю ренты определенную денежную сумму определенное время, в свою очередь, получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество.
Из указанного определения следует, что это договор возмездный, реальный, односторонне обязывающий.
Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, как движимое, так и недвижимое. На практике, чаще всего таковым является недвижимое имущество, а именно жилье.
Общая характеристика договора пожизненной ренты
По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).
Особенности договора пожизненной ренты:
- возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;
- по своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;
- односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;
- плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);
- расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).
Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.
Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.
Предмет договора пожизненной ренты – любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.
Порядок заключения договора пожизненной ренты
При заключении договора пожизненной ренты удобно использовать следующий алгоритм действий:
- обсуждение и согласование сторонами обозначенных выше условий сделки;
- подготовка получателем ренты документов, подтверждающих его право собственности на имущество, передаваемое под рентные выплаты.
Получателю ренты понадобятся следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- документы, на основании которых оно возникло (договор купли-продажи, дарения и т.д.), — справка о кадастровой стоимости объекта и его кадастровый паспорт,
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на передаваемом имуществе;
- справка о зарегистрированных лицах. Плательщику ренты рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья владельца квартиры (иного имущества), передаваемого под пожизненную ренту. Поскольку заключенный договор можно оспорить по причине недееспособности одной из его сторон, получение соответствующих справок позволит добросовестному плательщику обезопасить свои интересы.
- оформление и удостоверение договора пожизненной ренты производится в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Составив договор и собрав все необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который проверяет пакет документов, оценивает осознанность действий и дееспособность сторон и принимает решение об удостоверении договора пожизненной ренты. При необходимости часть документов может быть истребована нотариусом самостоятельно. За совершение нотариальных действий необходимо уплатить государственную пошлину.
- если договор пожизненной ренты предусматривает отчуждение квартиры (или иного недвижимого имущества), он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Для этого в регистрационные органы (Росреестр) подаются: соответствующее заявление, нотариально удостоверенный договор ренты (в трех экземплярах), квитанция об оплате государственной пошлины. На основании этих документов плательщику ренты выдается свидетельство о собственности с указанием обременения имущества в виде ренты.
- Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
- Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
- Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
- Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.
Форма выплаты — лишь денежная. Выплаты продолжаются в течение жизни получателя ренты, обычно ежемесячно, когда другое не предусматривается договором.
Размер выплат пожизненной ренты – существенное условие, оно обязательно должно быть указано в договоре.
Когда собственность под выплату ренты бесплатно отчуждается, размер ренты обязан быть не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, которая установлена соответственно с законом в соответствующем субъекте Российской Федерации по месторасположения данного имущества, а если отсутствует указанная величина в соответствующем субъекте Российской Федерации – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, установленной соответственно с законом, в целом по Российской Федерации. Размер ренты при этом подлежит увеличению, учитывая рост соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика не освобождает от обязательства оплачивать пожизненную ренту (статья 600 Гражданского Кодекса РФ).
Плательщик за просрочку выплат оплачивает получателю проценты, которые предусмотренны статьей 395 Гражданского Кодекса РФ, когда другой размер не устанавливается договором (статья 588 Гражданского Кодекса РФ).
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату постоянной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).