Порядок признания многоквартирного дома аварийным

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок признания многоквартирного дома аварийным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.

Понятие аварийности жилого дома

Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.

Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.

Расчет стоимости ветхого жилья

Как мы уже знаем, программа переселения из ветхого жилья после 2023 года предусматривает (по желанию собственника) денежную компенсацию, срок выплаты которой назначается в индивидуальном порядке по согласию сторон.

Выкупная цена квартиры, попавшей под снос, а также ветхого и аварийного жилья, исчисляется с учетом нескольких факторов:

• стоимость выкупаемого помещения с учетом степени износа;
• издержки владельца квартиры, связанные с процессом;
• затраты на переезд и поиск нового жилья с целью его предстоящего оформления;
• расходы собственника при досрочном прекращении обязательств с учетом необходимости возмещения потерянной выгоды.

Решение суда можно оспорить, если:

• органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;

• согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;

• чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.

Куда обращаться, чтобы признать дом аварийным?

Пригодность жилья для проживания оценивается в административном порядке, поскольку только органы исполнительной власти наделены таким правомочием.
Однако после получения отказа в удовлетворении заявления собственник или наниматель может обратиться в суд, чтобы признать решение незаконным.

Следует учесть, что суд не наделён правомочиями оценивать жильё на пригодность для проживания или аварийность. Суд оценит, была ли соблюдена ответчиком процедура признания помещения пригодным (непригодным) для проживания.
Если суд выявит, что оценка пригодности помещения или решение об отказе признать дом аварийным не соответствует процедуре, суд обяжет ответчика рассмотреть этот вопрос снова с соблюдением закона.

Межведомственная комиссия

Орган, который оценивает и обследует помещение, чтобы признать его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — межведомственная комиссия (МК).

МК создают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений :

• жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
• МКД в случае признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение 5 лет со дня выдачи разрешения о вводе дома (п. 7¹ Постановления № 47).

Орган местного самоуправления создаёт комиссию для оценки жилых помещений:

• жилищного фонда РФ;
• МКД, которые находятся в федеральной собственности;
• муниципального жилищного фонда;
• частного жилищного фонда (п. 7 Постановления № 47).

Процедура оценки помещения

Чтобы оценить помещение на пригодность для проживания, компетентному органу необходимо:

• принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы;
• определить перечень дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного надзора, заключение специализированной организации о результатах обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), которые необходимы, чтобы принять решение о признании жилого помещения не соответствующим требованиям, установленным в Положении № 47;
• определить состав привлекаемых экспертов, которые аттестованы, чтобы подготовить заключение по проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
• организовать работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
• получить заключение комиссии;
• составить акт обследования помещения и на его основании подготовить заключение.

Представление нового жилья производится в строгой очередности. На сегодняшний день составлен список домов, которые будут расселены до 2024 года.

Обратите внимание! Если дом признан аварийным в 2019 году, расселение возможно только после 2025 года. Но жильцы могут не ждать своей очереди, а получить выкупную стоимость своего объекта недвижимости и самостоятельно решить свой квартирный вопрос.

Стоит учитывать, что даже при включении дома в список для расселения, узнать точные сроки получения новой квартиры невозможно.

Без очереди могут переехать жильцы домов:

• находящихся под угрозой обрушения;
• определенных к срочному расселению решением суда;
• включенных в список переселения раньше.

Также новое жилье будет предоставлено вне очереди, если имеющийся дом будет входить в одну планировочную структуру и будет снесен вместе с другим.

Аварийное жилье: варианты расселения жильцов

В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.

Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).

Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.

Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.

Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров

Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.

В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.

Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.

✅ В каких случаях дом признается аварийным?

Существуют правила, согласно которым здание может быть признано опасным. Наиболее важные аспекты изложены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. Здесь вы можете прочитать, как дом считается аварийным и что происходит дальше.

Основные характеристики непригодных для проживания зданий можно резюмировать следующим образом:

• Полное разрушение капитального строения — деформация несущих конструкций, колонн, фундамента (повреждение более 70%);
• Расположение в районе с неблагоприятным климатом, например, токсичные отходы и загрязненный воздух;
• Риск обрушения в случае природной или техногенной катастрофы, такой как оползни, лавины или речные паводки;
• Отключение электроэнергии в доме — отсутствие электричества, воды, газа или других коммунальных услуг и невозможность их установки в ближайшее время;
• Разрушение здания в результате взрыва или пожара в доме — повреждение всего дома или отдельных частей (этажей).
• Превышение допустимого уровня шума — предел установлен на уровне 55 дБ (децибел).

Основной причиной является повреждение несущих конструкций здания — в кирпичном доме повреждение начинается от 70%, в деревянном, с перекрытиями и мансардой — более 65%. Часто дом классифицируется как непригодный для проживания из-за его возраста — например, если он был построен в конце 1940-х годов или раньше. Однако известно, что старые здания остаются нетронутыми, несмотря на течение времени.

Вы также должны знать, что не все дома относятся к категории опасных. Следует отметить, по каким причинам здания не должны быть снесены:

• Отсутствие/неисправность лифта в многоквартирном доме (более 5 этажей);
• Трудности с подачей горячей воды;
• Отсутствие или ухудшение санитарных условий — для 1 и 2-этажных зданий;
• Разница между планируемой и фактической жилой площадью квартиры;
• другие причины.

Бывают случаи, когда здание относится к категории аварийных, но не представляет опасности для людей. Например, дом может быть классифицирован как ветхий — если строение допускает ремонт, власти начнут ремонтно-восстановительные или реабилитационные работы. Жители размещаются в аварийных приютах, например, в жилье из муниципального фонда аварийных приютов (раздел 95 (1) Закона о жилье и городском развитии).

Обветшалые здания не подходят для восстановления. Их сносят, а на их месте строят новые здания.

Какое жилье считается непригодным для проживания

Чтобы зданию был присвоен статус непригодного для жизни в нем, его необходимо тщательно обследовать. При этом учитываются результаты проверки фундамента, несущих стен, планировки здания и отдельных помещений, внутреннего состояния.

Обязательно учитываются санитарные и гигиенические условия жилья и их соответствие нормам.

По официально принятым нормам, жилище может представлять весомую угрозу для жизни людей, если:

• 70% всей площади жилого многоквартирного дома или частного дома изношены;
• 60% отдельного дома, построенного из дерева, изношено;
• жилое здание находится в пределах санитарно-защитного, пожароопасного или взрывоопасного объекта. Также опасным соседством может быть завод или отдельный цех, инженерные сети или территории, где возведение жилых объектов вообще рискованно;
• дома находятся на земельных участках, которым угрожают последствия природных катастроф. К ним относятся наводнения, оползни, обвалы, схождение селей и так далее;
• временное жилье, которое было предназначено для краткосрочного проживания людей, но на самом деле эксплуатируется больше десяти, а то и двадцати лет;
• износ здания, его деформация, а также нанесенные дому повреждения могут привести к возникновению чрезвычайной ситуации или обвала;
• недвижимому объекту был нанесен весомый ущерб от пожаров, стихийных бедствий и прочих техногенных катастроф;
• для воссоздания естественного функционирования здания, нет возможности осуществлять техническое или коммунальное обслуживание.

Помещения, в которых нет условий для жизни людей

Постановление о признании здания неприменимым для жизни людей принимает межведомственная комиссия.

Жильем, в котором категорически нельзя жить, могут считаться объекты недвижимости в том случае, если:

• оно размещено в здании завода, фабрики или учреждения, которые по своей сути не причислены к жилым помещениям;
• исследуемые на непригодность объекты находятся в строении, которое не должно выделяться под жилой фонд, и признано нежилым;
• во время планировки и возведения здания, были допущены нарушения, которые делают невозможным его нормальное благоустройство согласно законодательным нормам;
• здание не отвечает ни санитарным, ни гигиеническим нормам;
• существует официальная документация, согласно которой строения были признаны аварийными.

Бывают ситуации, когда жильцы отдельной квартиры, находящейся в многоквартирном доме, по собственному желанию подают заявку на проведение процедуры признания жилого помещения непригодным для проживания.

В этом случае, в жилищный отдел и межведомственную комиссию должно поступить заявление, подтвержденное необходимыми документами о возможности проведения осмотра и оценки данного жилого помещения.

При рассмотрении вопроса, соответствующая ситуации комиссия будет иметь в виду следующие факторы:

• к какому типу относится жилое помещение, его размеры;
• насколько изношено многоквартирное здание;
• какие финансы необходимо затратить на осуществление капитального ремонта и перестройки;
• существует ли реальная возможность улучшения условий квартиры.

Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?

Последствия признания дома аварийным заключатся в том, что жильцы получают новые жилые помещения или компенсацию в размере стоимости утерянной недвижимости. Последнее актуально преимущественно по отношению к тем лицам, которые имеют другое жилье.

Выбирать из этих вариантов может сам собственник. Предположительно, в ближайшее время будут реализованы дополнительные возможности, в рамках которых владельцы смогут привлекать инвесторов для перестройки дома или даже приобретать жилье на вторичном рынке с учетом компенсации от государственной организации.

Можно ли что-то подобное выбирать сейчас – зависит от региона проживания. В каждом из них будет действовать своя программа с учетом местных особенностей и возможности администрации.

После выбора нужного варианта и его документального подтверждения, собственникам останется только ждать, пока дом начнут расселять. Об этом администрация уведомит жильцов. Периодически можно уточнять текущее состояние дел. Как доказывает практика, чем чаще дергать государственные структуры по одному и тому же вопросу, чем быстрее они в конечном итоге среагируют.

Признаки аварийности жилья

Жилое помещение относится к аварийным и непригодным для проживания при следующих условиях:

• деформирована либо повреждена несущая и ограждающая конструкция;
• не работает или отсутствует часть инженерных коммуникаций (электроснабжение, водопровод);
• пришедшая в негодность вентиляция квартиры смешивает потоки воздуха из жилых комнат, кухни и санузла;
• выявлены токсичные вещества в квартире;
• температурный режим в помещениях не превышает 18 градусов;
• влажность превышает 60%;
• жилые комнаты находятся в цокольном либо подвальном помещении;
• в комнатах отсутствуют окна;
• нет инсоляции, соответствующей нормам.

По различным подсчетам в нашей стране порядка 1 миллиона человек проживает в многоквартирных домах, которые, по сути, опасны для нахождения в них. Износ жилого фонда примерно составляет 5-7% от общего его количества. При этом, по данным за 2019 год, наибольший процент износа жилья в Якутии. Там непригодны для проживания 16,51% домов (по данным Минстроя РФ).

Внимание! Поскольку аварийность МКД признается только по результату соответствующей экспертизы, Минстрой в своих статистических отчетах учитывает их только с уже присвоенным статусом. На деле количество непригодного жилья значительно выше.

Следует учитывать, что данная статистика отражает только аварийное жилье. Ветхих домов значительно больше, а они, в свою очередь, тоже со временем станут непригодными для проживания.

Исходя из существующей нормативной базы, нежилое помещение может быть признано аварийным по следующим признакам (достаточно всего одного):

• Эксплуатационные характеристики как всего объекта недвижимости, так и отдельных его элементов значительно ухудшились из-за длительной эксплуатации, при условии, что это в конечном итоге может привести к снижению уровня прочности, надежности и устойчивости конструктивных элементов до недопустимого уровня. На практике – это основная причина признания строения аварийным.

Пример: Здание школы эксплуатировалось десятилетиями. Конструктивные элементы износились до такой степени, что строение может частично или полностью обрушиться. Логично, что это может нести угрозу жизни и здоровья как учителям, так и учащимся. Такое строение будет признано аварийным.

• Нежилое строение получило повреждение из-за пожара, аварии, взрыва, землетрясения и так далее при условии, что восстановление здания до его предыдущего состояния невозможно или нецелесообразно с точки зрения затрат.

Пример: На территории заводского комплекса, которые занимался производством взрывоопасных веществ произошла серия взрывов (причина их возникновения в данном случае не важна). В результате обрушилась часть строений, а остальные находятся в таком состоянии, что проще их снести и построить новые здания с нуля, чем пытаться восстановить то, что осталось.

• Нежилое здание располагается в опасной зоне, где есть реальная опасность возникновения лавин, оползней, потопов и так далее. Аварийным такое строение будет признано только в том случае, если нет никаких технических возможностей предотвратить уничтожение такого строения в том случае, если указанные выше катастрофы все же произойдут.
• Нежилое строение располагается на такой территории, где есть высокая опасность возникновения техногенных катастроф. Следует помнить, что здание будет признано аварийным только в том случае, если нет никакой возможности технически решить проблему. Например, укрепить строение так, чтобы предполагаемые катастрофы не смогли нанести зданию вред.

В зависимости от региона указанный выше перечень может дополняться и уточняться. Рекомендуется проверять информацию в местной администрации на основании принимаемых ею решений и связанных с этим документов.

Если участок был приватизирован на нескольких человек, то при оформлении документов на новую квартиру будет рассчитана долевая собственность в ней согласно имуществу в бывшем участке.

Если участок под рассматриваемым домом уже является частной собственностью, он не требует приватизации. В случае если это государственная или муниципальная земля, необходимо предварительно ее приватизировать. Но перед этим требуется обязательная приватизация дома, даже если он аварийный. Приватизированный дом – это главное основание для приватизации земли под ним.

Зачастую исполнительные органы стараются медлить с решением вопросов такого плана. Это обусловлено по большей мере тем, что жилого фонда недостаточно для переселения всех жильцов аварийных строений в России.

✅ В каких случаях дом признается аварийным?

Существует регламент, позволяющий отнести дом к категории аварийных. Основные моменты прописаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года (обновленная редакция). Оттуда можно почерпнуть как проходит признание дома аварийным и что за этим следует.

Вкратце выделим признаки непригодных для проживания построек:

• полный износ капитального строения – деформация несущих конструкций, опор, фундамента (свыше 70% урона);
• расположение в зоне неблагоприятного климата, например – токсичных отходов и загрязненного воздуха;
• угроза обрушения от природной или техногенной катастрофы, например – оползня, снежной лавины, разлива реки;
• обесточивание дома – отсутствие электричества, водоснабжения, газификации и прочих удобств, а также невозможность их прокладки в ближайшее время;
• разрушение здания в результате бытового взрыва или пожара – поражение всего дома или отдельных частей (этажей);
• превышение допустимого уровня шума – нормой считается лимит в 55 дБ (децибел).

Похожие записи:

• Замена водительского удостоверения в 2022 году: инструкция
• Когда и как можно получить накопительную часть пенсии единовременно?
• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат