Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Обжалование отказа продлить договор аренды земли

В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:

• Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
• Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)

Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:

• государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
• оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
• расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
• стоимость проживания в отелях, гостиницах
• почтовых трат и т.д.

Способы продления аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:

• Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
• Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
• Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:

• Оригинал и копия договора аренды;
• Паспорт арендатора;
• Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
• Доверенность (если интересы отстаивает представитель);

1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

1. изменилась стоимость аренды,
2. поменялся тип разрешенного использования,
3. изменились правила сервитута,
4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
5. сменился собственник в результате продажи участка,
6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2022).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к

договору аренды

, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору

субаренду

или

договор переуступки права аренды

третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

• по согласованию;
• при участии в торгах;
• через суд.

Продление аренды без проведения торгов

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:

• участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
• земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект

Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2022 г. (со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2022 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2022 г., арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.

За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.

Проведение аукциона на право аренды земельного участка

Заявка может подаваться лично либо через представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность, не позже чем за пять дней до начала торгов. Документы лучше подавать с описью для проведения регистрации, о чем проставляется номер, дата и время их приема на обоих экземплярах, один из которых возвращается обратившемуся, а второй остается у организатора.

1. Размещение информации о подведенных итогах. Она публикуется в тех же источниках, где ранее было размещено объявление о проведении процедуры. Это должно быть сделано не позже одного месяца с момента подписания соглашения об аренде, проигравшим возвращаются их задатки. После этого процесс считается завершенным.

Похожие записи:

• Дорогой процесс: как взыскать судебные расходы
• Как исправить запись в трудовой
• Российские загсы откажутся от бумажных документов с 2023 года