Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.
Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:
- размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
- участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
- земля поставлена на кадастровый учет;
- другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
- отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
- реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.
Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.
Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Продажа вопреки желанию других совладельцев
Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.
ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.
Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).
Как продать долю земли без межевания
В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:
- пригласить специалиста из кадастра;
- уведомить соседей по прилегающим участкам;
- получить составленный межевой план границ.
Как продать долю земельного участка ИЖС
Достаточно часто происходит ситуация, что на участке, который вы планируете продать в ближайшем будущем, находятся разнообразные постройки. В подобной ситуации рекомендуется оформлять договор продажи участка со всеми расположенными на нем строениями.
Однако чтобы осуществить такую продажу, требуется, чтобы все постройки были зарегистрированы официально. Необходимо предоставление дополнительных документов, выданных в БТИ.
Но стоит отметить, что присутствие на участке ветхого жилья может стать решающим фактором, значительно снижающим скорость продажи земли. Кроме этого, такие постройки снижают рыночную цену, ведь будущему владельцу придется тратить дополнительные денежные средства на их снос. Возможно, вам стоить задуматься о снесении данных построек, чтобы продавать уже свободный и очищенный участок, который привлечет больше потенциальных покупателей.
Дарение – это безвозмездная передача другому лицу вещи в собственность. Дарение земельной доли (без выдела земельного участка), также как и ее продажа, согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1], возможна только следующим лицам:
1) другому участнику долевой собственности, который имеет в собственности земельную долю в том же самом земельном участке, в составе которого находится и земельная доля – предмет дарения;
2) сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности;
3) гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности.
То есть подарить долю в праве собственности на земельный участок нельзя даже ближайшим родственникам, если они не являются участниками долевой собственности на данный конкретный земельный участок. Подарить земельную долю постороннему лицу можно только после выдела земельного участка.
Если вы решили подарить земельную долю одному из участников долевой собственности, то переход права собственности на земельную долю происходит после государственной регистрации договора дарения земельной доли.
Что такое земельная доля, часть земельного участка
Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.
Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:
- Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
- Появлению доли предшествовала приватизация;
- Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
- Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.
Особенности продажи земли сельхоз назначения
Сельскохозяйственные земли (ЛПХ) не предназначены для строительства дач, хозяйственных построек и других объектов. Угодья используются с целью садоводства и огородничества. Их статус отличается от категории земель под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
Совладелец доли земли сельхоз назначения может выбрать покупателя только из числа дольщиков, фермеров или государственных (муниципальных) органов (ст. 12 ФЗ №101 «Об обороте земель…»). Не нужно оповещать всех совладельцев – достаточно выбрать одного кандидата и заключить сделку.
Закон устанавливает ограничение на продажу доли земли с/х назначения после выдела. Первичным покупателем выступает орган местного самоуправления (ст. 8 ФЗ № 101). Здесь действуют принципы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки – если власти не заинтересованы в выкупе доли, собственник имеет право выждать 30 дней и предложить сделку стороннему покупателю.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Процедура продажи доли в доме
В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками. Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения. Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется.
Покупка доли дома и земельного участка
При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
- Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон.
В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи. - Продажа отдельной части Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.