Когда и как выписываться из квартиры при ее продаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда и как выписываться из квартиры при ее продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.

Этап №1 — Подготовка к суду

Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.

«Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».

ТОЧНОСТЬ ФОРМУЛИРОВОК

Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:

— «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).

— «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».

Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.

— «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру».

Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.

Методы у нас негуманные

Есть и менее гуманные методы. Так, риелтор Ольга Л. допускает такой вариант: «Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть».

При таком сценарии новый собственник рискует быть обвиненным в краже вещей выселенных людей, на него подадут иск в суд, причем по статье УК РФ. С другой стороны, комментирует Ирина Фоменко, покупатель уже является новым собственником: у него есть документы и право собственности на квартиру (право владения, пользования и распоряжения ей). Да, такое решение будет скандально-конфликтным, но при соблюдении определенных правил все же законным.

«А вот вызывать полицию в таких случаях бесполезно — выселять задержавшегося бывшего владельца она не станет: это не ее компетенция и не ее зона ответственности. Все выселения — строго по решению суда», — подчеркивает адвокат.

Речь идет не о точных сроках (они могут отличаться в каждом конкретном случае и каждой конкретной ситуации), а скорее, о регламенте, которому следует УВМ МВД. Он следующий

1. Для выписки и прописки по новому адресу:

• 3-7 дней для выписки без оформления новой прописки
• 14-30 дней для автоматической выписки и прописки по другому адресу в том же населенном пункте
• 2-3 месяца для снятия с регистрационного учета в одном населенном пункте и постановки на учет в другом

1. Для выписки без прописки по новому адресу («в никуда»)

• 3-7 дней

1. Для выписки через представителя по доверенности

• 3-7 дней для выписки без оформления новой прописки
• 14-30 дней для автоматической выписки и прописки по другому адресу в том же населенном пункте
• 2-3 месяца для снятия с регистрационного учета в одном населенном пункте и постановки на учет в другом

1. Для выписки через сайт Госуслуг

• От 3 дней

Бывшие члены семьи без своего жилья

К бывшим членам семьи относятся:
* бывшие супруги
* дети, над которыми отменили усыновление или закончилась опека.
Если бывшие члены семьи прописаны в квартире, выписать их можно по суду. Однако, например, отсутствие своего жилья у бывшего супруга затянет процесс на неопределенный срок.
Суд даст бывшему члену семьи время на поиск нового жилья. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года.
Как проверить
Информация по всем зарегистрированным в квартире людям есть в справке по форме №9. Если на момент сделки бывшие члены семьи выписались, вернуться проживать в квартиру они уже не смогут.
Что делать, если в квартире прописаны бывшие члены семьи
Продать квартиру с зарегистрированным жильцом. Из-за проживания постороннего человека стоимость квартиры будет ниже рыночной.
Обеспечить бывшего члена семьи помещением, пригодным для проживания. Например, если продавец квартиры планирует покупку нового жилья, — временно вселить бывшего члена семьи по новому адресу.
от 90 дней до 5 лет срок временной регистрации

Отвечает юрист сети агентств недвижимости Century 21 Россия Дамир Хакимов:

Члена семьи бывшего собственника можно выписать на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ («Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника»). Основным аргументом для снятия с регистрации будет смена собственника. Но дополнительные доказательства, в том числе показания соседей, не помешают, так как позволят суду быстрее принять решение.

В некоторых случаях принудительно выписать человека не получится: например, если лицо прописано в квартире до приватизации или по праву завещательного отказа. Даже если оснований для сохранения права проживания по закону нет, суд может в отдельных случаях предоставить отсрочку для снятия с регистрации.

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Перевод счета не зависит от того, через МФЦ выписывались бывшие собственники или иным образом. МФЦ не отвечает за смену лицевого счета.

Замена финансово-лицевого счета не происходит автоматически, и новым собственникам следует в обязательном порядке самостоятельно его поменять. В зависимости от ситуации это делается следующими способами:

• подать документы в Единый расчетный центр;
• перерегистрировать договор на обслуживание в управляющей компании (или ТСЖ);
• заменить информацию о владельце непосредственно у поставщиков услуг.

Отличительные особенности процедуры для не проживающего родственника

Можно назвать три основных способа снять с регистрационного учета не проживающего родственника:

1. Убедить его добровольно сняться с учета.
2. Выписать в судебном порядке до продажи квартиры.
3. Выписать в судебном порядке после продажи квартиры.

Чтобы выписать не проживающего по месту регистрации родственника, необходимо доказать, что он:

• не является собственником доли жилого помещения;
• не проживает в квартире или доме более полугода, причем отсутствие не объяснено временными обстоятельствами (учеба, командировка и т.д.);
• не вносит оплату за коммунальные платежи.

В качестве доказательств подходят:

1. письменные подтверждения от поликлиники, налоговой службы, почтового отделения, о том, что гражданин не обращался к ним в течение длительного периода, а также свидетельство участкового об отсутствии в квартире личных вещей гражданина и следов ведения совместной деятельности;
2. показания свидетелей;
3. квитанции об оплате коммунальных услуг.

После сбора доказательств необходимо обратиться с иском в суд.

Кого нельзя выписать из квартиры даже в судебном порядке?

Решение будет принято в пользу зарегистрированного лица, если:

• У прописанного нет другого жилья;
• Право пользования квартирой закреплено за жильцом на основании отдельного соглашения, ранее заключенного с собственником (к примеру, такая оговорка может быть в брачном контракте или в завещании, которое оставил предыдущий владелец);
• В момент приватизации квартиры прописанный отказался от своей доли в пользу других членов семьи;
• У прописанного на руках имеется решение суда, на основании которого он не может быть лишен права на проживание в данной квартире.

Кроме того, суд не может лишить регистрации несовершеннолетнего ребёнка, который прописан в данной квартире, но в настоящий момент проживает в детском доме или ином детском учреждении.

Прилагаемые документы

К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:

• Претензия к ответчику.
• Паспорт заявителя.
• Документы на недвижимость.
• Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
• Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника, закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки – письменный договор купли-продажи квартиры. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки. Это гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушения, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

Пример:

Гражданин Кирюхин Д.В. подыскал новую квартиру. Единственным собственником жилья являлась Васина А.А., но помимо нее в жилплощади были прописаны два внука. Обговорив детали будущей сделки, стороны составили договор купли-продажи. Васина должна была выписаться из жилья сразу после регистрации сделки в Росреестре. Правда на деле, оформив квартиру в собственность, Кирюхин столкнулся с проблемой. Васина снялась с регистрационного учета, а вот внуки проживали в другом городе. Сведений об их местонахождении Васина давать отказалась.

Тогда Кирюхин, как новый собственник, обратился в суд с исковым заявлением. Контактные данные о внуках указаны не были, т.к. сведений о них у истца не имелось. Но несмотря на это суд иск удовлетворил. Оба внука были выписаны из квартиры в принудительном порядке. Основания – отсутствие прав на недвижимость, а также право нового собственника выписать прежних жильцов (ст. 292 ГК РФ). Принудительная выписка из квартиры прошла успешно.

Если неизвестно где проживают бывшие собственники

Чаще всего новые собственники задаются такими вопросами — «Бывшие владельцы после сделки выехали из квартиры, но неизвестно где они сейчас проживают. Какой тогда адрес их проживания прописывать в документах для суда? А если известно, то указывать фактический?»

По логике суда местом жительства ответчика считается адрес его прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Поэтому в исковом заявлении и остальных документах адресом проживания бывших собственников указываем адрес прописки, то есть квартиры, с которой и собираемся их выписывать. Истец не обязан знать где на самом деле проживает ответчик. Чаще всего он и не знает.

Все повестки в суд бывшим собственникам отправят на адрес проданной ими квартиры — ст. 113 ГПК РФ. Даже если ответчики не получат повестки (потому что они там не проживают), суд все равно посчитает их извещенными. Получение любой корреспонденции — это обязанность гражданина. Поэтому закон будет соблюден. В итоге дело все равно будут рассматривать без их участия — п. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Прилагаемые документы

К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:

• Претензия к ответчику.
• Паспорт заявителя.
• Документы на недвижимость.
• Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
• Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Условия для выписки и законные основания

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры? Для начала, необходимо предоставить веские причины и основания для выписки.

Существует три основания для того, чтобы у владельца было право выписать продавца квартиры. О первом было сказано выше – это оформление договора, подтверждающего сделку купли-продажи.

Второе основание – это отсутствие бывшего хозяина в течение длительного времени. Подтвердить этот факт непросто, поэтому для суда потребуются свидетельские показания соседей.

Под третьим основанием закон подразумевает оплату коммунальных услуг за лицо, которое на жилплощади не проживает. Новые собственники не обязаны платить за постороннего человека, поэтому закон на их стороне.

Юристы советуют обсуждать вопрос о прописке продавца до того, как будут подписаны документы. При необходимости можно даже взять расписку о том, что он и члены его семьи обязуются выписаться в оговоренные сроки.

Когда выписывание запрещено

Граждане, которых новый владелец не сможет снять с регистрационного учета:

1. Члены семьи, официально проживающие в приватизированной квартире, но они отказывались от проведения этой процедуры. Иными словами, не получится выписать бывших владельцев квартиры, которые имели право на приватизацию, но при этом один из членов семьи самостоятельно провел процедуру.
2. Лица, которые могут проживать в помещении на основании завещательного отказа. Даже если собственник квартиры теперь другой, он не может нарушить волю наследодателя.
3. Граждане, у которых есть часть пая в кооперативе. Даже когда у владельца – большая доля, и он продал жилье, новый хозяин не сможет официально выселить бывшего собственника из квартиры. Единственный выход – выкупить полный пакет.
4. Не получится также снять с регистрационного учета несовершеннолетних граждан, которые проживают в детском доме, но у них есть прописка в квартире.

Для официальной выписки людей из жилплощади в таких ситуациях, необходимо их добровольное согласие. Запрет на появление в квартире расценивается, как незаконный, т. к. у таких граждан есть пожизненные права на проживание в доме. Проблему не получится решить даже через суд.

Похожие записи:

• Верховный суд научил действовать при банкротстве страховщика
• ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ.ЧТО С НИМ ДЕЛАТЬ?
• Программа «Молодая семья» в 2022 году — условия ипотеки