Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ввести дом в эксплуатацию — пошаговая инструкция 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Контроль органа строительного надзора
Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.
Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:
- направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
- формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
- выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
- подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.
После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли сдать дом, если завершение его строительства по каким-то причинам откладывается? Можно. Если дом в несколько уровней либо с мансардной крышей, то его можно дать поэтажно.
- Срок передачи готового объекта заказчику совпадает со сроком ввода в эксплуатацию жилого дома? Это не так. Срок ввода в эксплуатацию застройщик определяет ориентировочно. Он может быть скорректирован в одностороннем порядке. Срок передачи дома заказчику оговаривается в договоре, и застройщик заинтересован в его соблюдении. Поэтому сроки устанавливаются с запасом. Как правило, разрыв между сроком сдачи в эксплуатацию и сроком передачи составляет полгода.
- Как избежать трудностей при сдаче дома? Заказать разработку проекта и авторский надзор в специализированной компании. Это может быть самостоятельная организация либо архитектурно-строительное бюро в составе строительной компании. В таком случае профессиональный мониторинг за качеством строительных работ на каждом этапе гарантирован, поэтому проблемы при сдаче вряд ли возникнут.
Законодательный аспект
О том, чтобы был дом введён в эксплуатацию обязательно оговорено в ГрК РФ. А также отдельные вопросы, связанные с особенностями оформления материалов, регламентированы ФЗ № 191 «О введении в действие норм градостроения».
Но также нужно учитывать, что в 2020 году существуют некоторые нововведения, которые, к примеру, запрещают использование объекта, пока ведомости о нём не внесены в ЕГРН.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Документы, необходимые при вводе объекта в эксплуатацию
К подаваемому заявлению нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН на участок. Информацию можно заказать в электронном формате на сайте Госуслуги или в бумажном варианте в Росреестре либо МФЦ. Размер пошлины составит 250 рублей. Документ заверяется подписью уполномоченного регистратора.
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Схему расположения возведенного строения, сетей ИТ обеспечения в границах территории и проектный план.
- Заключение надзорного органа.
- Итоги инженерных изысканий и проекты.
- Акт приема капитального строения.
- Документацию, подтверждающую соответствие возведенного дома техническим регламентам, подписанную застройщиком.
Ввод дома в эксплуатацию: что это значит
Порядок ввода дома в эксплуатацию прописан в Градостроительном кодексе РФ (в 55-й статье), принятом в 2004 году и несколько отредактированном в 2015 году. Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2016 регулируется с учетом последних поправок в кодексе. Разрешение на ввод в эксплуатацию – это официальный документ, который свидетельствует о завершенности всех строительных работ. Заявление о выдаче Акта о вводе в эксплуатацию подается застройщиком в Службу госстройнадзора и экспертизы или в райадминистрацию муниципального образования.
Градостроительным кодексом предусмотрены требования к дому для ввода в эксплуатацию. Это:
- завершенные строительные работы в части, которая определяет безопасность жильцов: есть указанное количество этажей, выполнены фасадные работы, проведены инженерные коммуникации и т.д.;
- проведенные замеры соответствующими службами, на объект получен техпаспорт и дом поставлен на кадастровый учет;
- имеющийся милицейский (почтовый) адрес объекта;
- документально заверено выполнение техусловий всеми основными поставщиками энергоресурсов (это могут быть Управления городских электросетей, водоканала, теплосетей и т.д.);
- проведены испытания здания на воздухопроводность и теплосбережение.
Необходимо понимать, что, согласно установленным требованиям ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, незавершенный процесс благоустройства придомовой территории или отсутствие отделки внутренних помещений не считаются препятствиями для получения официального документа.
Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию вряд ли входит в планы застройщика, так как без Акта о вводе в эксплуатацию, он не сможет выдать в срок ключи покупателям квартир. В Градостроительном кодексе прописано, что необходимо для ввода дома в эксплуатацию подать пакет документов, состоящий из:
- правоустанавливающего документа на конкретный земельный участок;
- проект планировки и межевания участка;
- официального разрешения на строительство;
- акт приемки объекта (например, двухкомнатной квартиры в данной новостройке) на основании подписанного Договора;
- документ о соответствии возведенного объекта требованиям технических регламентов;
- документ о соответствии параметров объекта размерам, указанным в проектной документации;
- документ, выданный поставщиками энергоресурсов, о соответствии объекта техническим условиям;
- схему расположения объекта и всех инженерных сетей на его территории;
- заключения органа госстройнадзора.
Срок ввода в эксплуатацию жилого дома зависит от того, насколько тщательно застройщик подготовился к этому процессу. Только полностью выполненные условия ввода дома в эксплуатацию могут стать гарантией отсутствия срывов. Если не выполнен хотя бы один пункт из прописанных в Градостроительном кодексе, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома выдано не будет.
Стоит ли проживать в доме, на который не выдан официальный документ, решает каждый дольщик или покупатель жилья индивидуально. Однако, поскольку разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию является свидетельством безопасности строения, вряд ли стоит рисковать своей жизнью и здоровьем. Даже если вы считаете официальное разрешение чистой формальностью.
Акт ввода в эксплуатацию.
Есть два варианта, как можно это сделать: вылавливать представителей и их автографы самостоятельно либо через «одно окно». Как вы решите, так и сделаете. Однако бывалые частники, прошедшие через процедуру ввода, советуют использовать первый вариант. Так будет быстрее, да и договориться с «глазу на глаз» проще, чем со всей комиссией сразу, особенно если начнётся демонстрация познаний в сфере «правильности, а чаще неправильности постройки». Оно вам надо?!
Побегать за представителями, конечно же, придётся, да и профессию извозчика нужно будет освоить, так как на «своих двоих» к вам никто не пойдёт. Господа служащие – очень занятой народ, и у них время – деньги. Поэтому алгоритм такой: привозим, увозим, подписываем. Но в зависимости от личных взаимоотношений или других денежных отношений можно и не привозить представителей на объект. Как видите, всё зависит от вашего личного обаяния и способностей вести переговоры.
Получив бланки актов приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов, нужно пройти несколько инстанций и собрать необходимые подписи.
Самый простой объект – сельсовет (в том случае, если дом находится в сельской местности), который только рад, что у них появился новый объект недвижимости, новый плательщик налогов и пользователь всех их услуг.
Создание технического паспорта для ввода в эксплуатацию жилого дома
Одним из документов, подтверждающих факт наличия индивидуального дома, является технический паспорт. Но вот с тем, чтобы его сделать подчас возникают серьезные проблемы. Согласовать иногда приходится проект, если в нем есть недостатки или же устранить недоделанную работу. Умолять инспекторов пойти навстречу и сделать паспорт дома бесполезно. В крайних случаях приходится обращаться для защиты своих интересов в суд.
Составлением технического плана занимаются сотрудники БТИ. Он содержит такие сведения как:
- общая площадь дома
- размеры отдельных комнат, входящих в состав дома
- отделка помещений
- количество этажей
- экспликация
- стоимость
Порядок ввода и необходимые документы
Главные функции в вопросе ввода многоквартирного здания возлагаются на застройщика. Именно он должен обратиться в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие вводимого в эксплуатацию здания действующим нормам. Только в этом случае может быть составлен акт ввода и выдано необходимое разрешение.
Важный момент – передача пакета документов, среди которых:
- Схема с планом участка, где возводится многоквартирный дом;
- Бумаги, которые подтверждали бы право на строительство здания на конкретном участке земли;
- Документ, разрешающий строительство жилого здания на выделенной территории;
- Акт приема объекта капстроительства. Без такой бумаги не обойтись, если восстановление (реконструкция, возведение) здания проводилось на основании договора.
Кроме перечисленных выше, потребуются бумаги, которые подтверждали бы соответствие жилого здания нормам и требованиям, прописанным в техническом регламенте, соответствие прописанным техническим условиям и так далее.
Помимо этого, ввод в эксплуатацию невозможен без предъявления схемы, в которой были бы отражены все инженерные коммуникации, а также заключение органа стройнадзора, подтверждающего соответствие дома требованиям оснащенности капстроительства.
Стоит отметить, что упомянутый перечень документов передается застройщиком не сразу. Сначала застройщик подает уведомление о том, что строительство дома завершено, и он готов для ввода в эксплуатацию.
Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
А для этого потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.
Но порой дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.
И в этом случае для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
На основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.
Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ.
То есть, соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.