Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Оформление договора дарения ипотечной квартиры
Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:
- Гражданский паспорт собственника недвижимости.
- Гражданский паспорт одариваемого.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Выписка из реестра прав собственности.
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
- Разрешение банка.
Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.
Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.
Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Какие документы нужно собрать?
Для того, чтобы оформить дарственную на квартиру в ипотеке нужно подготовить такой пакет документов:
- Заявление на регистрацию – в самом ведомстве, как правило, выдается бланк и образец его заполнения.
- Гражданский паспорт РФ.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Если даритель в браке, то письменное согласие супруга на проведение сделки.
- Технический паспорт на квартиру.
- Если есть несовершеннолетний ребенок, который зарегистрирован в ипотечной квартире, то разрешение на проведение сделки от органа опеки и попечительства.
- Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире.
- Письменное разрешение банка на проведение сделки.
Также к пакету документов нужно будет приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.
Можно ли провести сделку без банковского согласия
Многим интересно, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, без разрешения от банковского учреждения. По закону, все операции с такой квартирой регулируются банком до полного погашения долга. Все, что может сделать заемщику на данном этапе – это передать имущество в простое пользование (как вариант – передача его в аренду).
Законную силу договор дарения будет иметь только в том случае, если на это согласится банк-залогодержатель. Смена заемщика — это всегда риск, которого банки всегда стремятся избежать.
В отношении квартир, находящихся в ипотеке, действуют также такие правила:
- Квартиру запрещается дарить несовершеннолетним. Такие лица не несут юридической ответственности за свои действия в силу своей недееспособности и нетрудоспособности. То есть они не могут быть новыми заемщиками по ипотеке для банка.
- Так как в большинстве случаев ребенок обладает завещательным правом на квартиру родителей, недвижимость, находящуюся в залоге, можно передать ему по наследству.
- Дарение ипотечной недвижимости второму супругу также не представляется возможным, так как их имущество является общим. В отдельных случаях, к примеру, когда недвижимость была куплета до брака или если один из супругов после развода хочет аннулировать статус заемщика, требуется согласие банка на передачу квартиры в дар. В любом случае будет досконально проверяться доход нового владельца.
- Если хочется подарить квартиру кому-то из родственников, банк будет рассматривать его кандидатуру в качестве потенциального заемщика. Банк даст согласие на сделку, если сочтет, что смена заемщика не увеличит риски.
- Дарение квартиры созаемщикам – это особый вопрос. С одной стороны, созаемщик и заемщик имеют одинаковые права на квартиру, находящуюся в залоге. Получается, что заемщик не может подарить то, чем и так владеет созаемщик. С другой стороны, если созаемщик перестает иметь свой статус, то он приобретает как права на недвижимость, так и обязательства по кредиту. Такие вопросы рассматриваются банком. Основополагающим является благонадежность и платежеспособность нового заёмщика.
Допустима ли процедура дарения ипотечной квартиры
Сейчас в России работает много надежных и авторитетных банков. Они предлагают множество финансовых продуктов. Ипотека — это самая распространенная банковская услуга. Она представляет собой сделку, на основе которой выдаются средства на покупку жилья. При этом сам объект недвижимости находится на обременении у банка. Это является гарантией того, что гражданин полностью выплатит долг. Если задолженность не будет погашена, то банк имеет право распоряжаться квартирой.
После того как заемщик полностью погашает кредитный долг, он официально становится собственником квартиры. Он может проводить с ней любые операции: продать, подарить, сдавать в аренду.
Многие думают, что квартиру, находящуюся в ипотеке, подарить нельзя. Это связано с тем, что она находится в залоге у банка. Граждане предполагают, что финансовая организация этого не допустит.
Однако по закону подарить квартиру можно. Большую роль здесь играет кредитная компания, в которой изначально заключалась ипотечная сделка.
Для начала нужно запросить разрешение на эту процедуру. Несоблюдение правил может повлечь за собой ряд последствий. Во время заключения договора на дарение квартиры гражданину придется обращаться к нескольким нормативным актам:
- Гражданский кодекс РФ (в нем установлены все правила, касающиеся договоров в отношении имущества, его доли и др.);
- Закон «Об ипотеке»;
- Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- Кредитный договор, который уже был заключен при выдаче средств на приобретение недвижимости (банк проверяет соответствие оформления договора установленным требованиям).
Помощь этих документов пригодится на протяжении всей процедуры оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке.
Как подарить квартиру без согласия банка и без нарушения законодательства
Еще одной распространенной проблемой в оформлении дарственной на квартиру в ипотеке является отказ банка. Это может быть связано только с тем, что одаряемый и его кредитная история не соответствуют требованиям финансовой организации.
Многие заемщики не знают, что делать, если подарить квартиру необходимо. Здесь поможет только снятие недвижимости с залога. После этого заемщик становится не только полноценным владельцем квартиры, но и может совершать с ней любые действия, которые ранее ограничивались банком.
Снять квартиру с залога можно двумя способами:
- погасить ипотечный кредит досрочно;
- воспользоваться таким банковским продуктом, как рефинансирование.
Второй вариант вполне удобен и прост. Сейчас многие граждане проводят перекредитование, после чего выплачивают долг на более выгодных условиях.
Например, если кредит был изначально оформлен в Альфа-Банке, то рефинансирование можно провести в другой компании. Перед этим необходимо убедиться, что отсутствует какая-либо просрочка при выплатах в прежнем банке. Следует изначально придерживаться сроков погашения.
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.
ВАЖНО
Вероятность одобрения банком дарственной на квартиру в ипотеке повышается, если 50% от размера долга уже выплачено. Шанс на положительное решение возрастет, если лицо докажет целесообразность подобного действия. Так, можно предоставить приказ об увольнении, справку 2-НДФЛ или копию трудовой книжки, если материальное положение ухудшилось. Когда решение о дарении ипотечной квартиры принято из-за болезни, необходимо предоставить выписку из медкарты и справку от врача.
Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:
- Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
- заявление по форме, разработанной банком;
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
- справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- предварительный вариант договора дарения.
- Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
- общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
- выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
- правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
- технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
- заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
- разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
- выписки из домовой книги;
- подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
- официального разрешения банка;
- окончательного варианта договора дарения;
- банковской квитанции об оплате государственной пошлины.
Если дарственная на ипотечную квартиру оформляется несколькими собственниками, то каждый участвует в подписании договора и представляет документы, удостоверяющие личность для участия в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но в силу нестандартности привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон по отношению друг к другу. Завершение сделки констатируется регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, фиксирующей передачу имущества одновременно с обязательствами по выплате ипотеки новому собственнику.
Правовые особенности для банкиров и оформителей
Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? С этим нам предстоит разобраться. У каждого банкира свои правила, касающиеся кредитования на имущественное хозяйство. Но сходятся они в том моменте, что банк полностью владеет ипотечной жилплощади до погашения кредитной задолженности в полном объеме. Жилье выступает в качестве гаранта безопасности сделки. Каждое банковское отделение лично определяет права, которые есть у заемщика в отношении благосостояния. При этом не нужно разрешение кредитора для того, чтобы зарегистрироваться в жилище самому родителю и остальным проживающим.
Бывают случаи, благодаря которым осуществляется передача жилья по своей воле без оповещения об этом банковского сотрудника. Но это не касается дел по отчуждению жилплощади, среди которых купля и продажа, дарение и аренда. Такие сделки находятся исключительно под пристальным вниманием у банка, который действительно владеет недвижимостью. А также банковские сотрудники часто во время оформления закладываемого недвижимого имущества просят предоставить поручителей, которые в случае если с оформителем что-то случится, будут оплачивать ежемесячные платежи.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.