Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Основные моменты после рассмотрения темы следующие:
- Гражданин может продать банку долю в недвижимости. Но для этого потребуется получить отказ от покупки других владельцев, которые обладают преимущественным правом на приобретение.
- Процедура продажи аналогична той, которая проводится при совершении сделки между двумя физическими лицами. Оформляется договор купли-продажи.
- Расходы по проведению сделки несет покупатель. Продавцу нужно оплатить только 13% НДФЛ.
- Банк может отказать в выкупе доли, если сделка ему не выгодна.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽� 赲 赲邽迡迮 迡郋郅迣郋赲 郱訄 ��郅�迣邽 ��苭
�迮�赲�邿 赲郋郈�郋�, 郕郋�郋��邿 赲郋郱郇邽郕訄迮�, 迮�郅邽 郇訄迡郋 郈�郋迡訄�� 郕赲訄��邽�� � 郕郋邾邾�郇訄郅�郇�邾邽 迡郋郅迣訄邾邽 �� 訄 邾郋迠郇郋 郅邽 ��郋 �迡迮郅訄�� 赲 郈�邽郇�邽郈迮? �郋迠郇郋, 迮�郅邽 郇訄 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��� 郇迮 郇訄郅郋迠迮郇 訄�迮�� 郱訄 迡郋郅迣邽.
��郅邽 郋郇 赲�迮 迠迮 郇訄郅郋迠迮郇, �郋 郈�邽迡���� 郈郋迣訄�邽�� 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋���, �郇��� 郋訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 邽 �郋郅�郕郋 郈郋�郋邾 赲���訄赲郅��� 郋訇�迮郕� 郇訄 郈�郋迡訄迠�. 苤迡迮郅郕邽 � 郕赲訄��邽�訄邾邽, 邽邾迮��邽邾邽 迡郋郅迣邽, 邾郋迠郇郋 郈�郋赲郋迡邽�� �郋郅�郕郋 赲 �郋邾 �郅��訄迮, 迮�郅邽 郇迮� 訄�迮��訄.
��郅邽 訄�迮�� �郇��, �郋 � �迮迣邽���訄�邽迮邿 郈迮�迮�郋迡訄 郈�訄赲 �郋訇��赲迮郇郇郋��邽 郈�郋訇郅迮邾 郇迮 迡郋郅迠郇郋 訇���. �郅訄赲郇郋迮, ��郋訇� 郇訄郅邽�邽迮 迡郋郅迣郋赲 郇迮 郈�迣訄郅郋 郈郋郕�郈訄�迮郅�. 苠迮邾 訇郋郅迮迮 ��郋 郈郋 郱訄郕郋郇� 郇郋赲�邿 �郋訇��赲迮郇郇邽郕, 赲 �郋郋�赲迮���赲邽迮 �郋 ��訄��迮邿 210 �� �苳, 郇迮 迡郋郅迠迮郇 郈郋迣訄�訄�� 迡郋郅迣邽 ��訄�郋迣郋.
�訄 郈�訄郕�邽郕迮, 迮�郅邽 迡郋郅迣邽 郇迮訇郋郅��邽迮, �郋 郈�郋迡訄赲迮� 邽 郈郋郕�郈訄�迮郅� �迮�訄�� ��郋� 赲郋郈�郋� 邾迮迠迡� �郋訇郋邿. 虴訄�迮 赲�迮迣郋 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋��� 迣訄�邽� 郇郋赲�邿 赲郅訄迡迮郅迮� 迠邽郅��. �訄郕 郈�訄赲邽郅郋, 郕赲訄��邽�訄 � 訇郋郅��邽邾邽 迡郋郅迣訄邾邽 郱訄 郕郋邾邾�郇訄郅�郇�迮 ��郅�迣邽 郈�郋迡訄迮��� � 迡邽�郕郋郇�郋邾 郇訄 ��邾邾� 迡郋郅迣訄. �郋郕�郈訄�迮郅� 赲郇郋�邽� 訄赲訄郇�, ��郋訇� �郋訇��赲迮郇郇邽郕 �訄���邽�訄郅�� � 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋����.
���迣郋邿 赲訄�邽訄郇� 郈�迮迡郈郋郅訄迣訄迮�, ��郋 郇迮郋郈郅訄�迮郇郇�迮 ��郅�迣邽 ��苭 郋��訄���� 郇訄 郈�迮迠郇迮邾 赲郅訄迡迮郅��迮 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��邽. �訄迠郇郋, ��郋訇� 郋訇 ��郋邾 訇�郅郋 �郕訄郱訄郇郋 赲 迡郋迣郋赲郋�迮 郕�郈郅邽-郈�郋迡訄迠邽 郕赲訄��邽��.
��郋迡訄�� 郇迮郈�邽赲訄�邽郱邽�郋赲訄郇郇�� 郕赲訄��邽�� � 郇訄迣��郱郕郋邿 赲 赲邽迡迮 迡郋郅迣郋赲 �郅郋迠郇迮迮. �迮 郇�迠郇郋 郈�邽赲訄�邽郱邽�郋赲訄��, 邽 赲 訇郋郅��邽郇��赲迮 �郅��訄迮赲 ��郋 郇迮赲郋郱邾郋迠郇郋 �迡迮郅訄��, 郇迮 郈郋迣訄�邽赲 郱訄迡郋郅迠迮郇郇郋��邽. �郋迠郇郋 郈郋郈�郋訇郋赲訄�� 迡郋迣郋赲郋�邽���� � 郈郋郕�郈訄�迮郅迮邾 郋訇 訄赲訄郇�迮 邽 邽郱 郇迮迣郋 赲�郈郅訄�邽�� 迡郋郅迣, 郇郋 郇訄 �訄郕�� �邽�郕郋赲訄郇郇�� �迡迮郅郕� 郈郋邿迡�� 郇迮 郕訄迠迡�邿. � ��郋邿 �邽��訄�邽邽 邾郋迣�� 郈郋邾郋�� 郋郈��郇�迮 �邽�郅�郋��, 郱郇訄郕郋邾�迮 � 郇�訄郇�訄邾邽 郈�郋迡訄迠邽 郈郋迡郋訇郇�� 郋訇�迮郕�郋赲.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры
Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры
Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:
- Стоимость квартиры намного ниже рыночной
- Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
- Жилье имеет юридическую прозрачность
- Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
- Сделка защищена от мошеннических схем
Минусы:
- Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
- Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
- В квартире могут остаться зарегистрированные люди
- Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
- Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Как заложить свою долю в квартире или доме
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Как определить долю в квартире
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Особенности продажи дома, если второй собственник — несовершеннолетний
Поскольку закон стоит на страже интересов детей, продать жилье в долевой собственности, одним из собственников которого является несовершеннолетний, просто так не получится. Прежде чем продавать дом, придется получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого родители или законные представители должны обратиться к инспектору этого органа, написать заявление и предоставить документы, которые подтвердят, что ребенку будет предоставлена такая же или большая доля в новом или каком-либо другом доме (квартире).
Обратите особое внимание — новая доля, предоставляемая несовершеннолетнему в собственность, должна быть не меньше той, которая была у него в продаваемом доме. Рассмотрение документов органом опеки занимает не более 14 дней. Если решение будет положительным, можно начинать искать покупателей.
Подведем итоги. Если вы решили продать дом, находящийся в долевой собственности, или его часть, то нужно быть готовым к возникновению всевозможных сложностей. Для того чтобы продажа жилья прошла с минимумом проблем, рекомендуется заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист займется подготовкой всех необходимых документов, а в случае конфликта с другими собственниками дома поможет отстоять ваши права и законные интересы.
Если кто-то не согласен
Как продать долю в доме, если кто-то из совладельцев не согласен? В этом случае нужно запастись терпением. Дело все в том, что собственники могут делать со своим имуществом все, что угодно. И несогласие совладельца недвижимости на операцию — не основание для отказа от сделки.
В этом случае продавец сначала должен предложить иным собственникам дома выкупить выставляемый на продажу объект. Если они отказываются — имущество (его часть) продается за цену, предложенную остальным хозяевам для выкупа.
Лучше всего действовать подобным образом:
- Отправить письмо с предложением выкупа с уведомлением о получении.
- Подождать 1 месяц. Если за этот период совладельцы не согласятся с выкупом или промолчат о своем решении, можно выставлять свою часть недвижимости на продажу.
- Провести куплю-продажу имущества по указанным ранее принципам.
Если кто-то из совладельцев согласен на выкуп, он должен заключить соответствующий договор с продавцом имущества. Отказы же лучше оформлять в письменном виде у нотариуса. Тогда изучаемая процедура пройдет намного быстрее.
Определимся с понятиями
Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.
Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.
Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.
Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.
Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.