Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Общее собрание жильцов

Для начала необходимо оповестить всех жителей дома (повесить объявление, отправить заказные письма или лично под роспись передать извещения). Лучше заранее узнать у председателя дома или в ТСЖ, какая именно форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления дома.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания

В извещении обязательно указывается:

• причина проведения собрания;
• персональные данные инициатора собрания;
• дата, время, место.

Для того, чтобы жилое помещение могли перевести в нежилое эту идею должны одобрить не менее 50% жителей дома. При этом из подъезда, в котором планируется перевод помещения должны быть не менее ⅔ положительных голосов.

О порядке получения согласия собственников помещений многоквартирного дома при переводе жилых помещений в нежилые помещения, Письмо Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 13 декабря 2011 года №18-5796/11

ПИСЬМО

от 13 декабря 2011 года N 18-5796/11

[О порядке получения согласия собственников помещений многоквартирного дома при переводе жилых помещений в нежилые помещения]

В связи с многочисленными обращениями собственников жилых помещений по вопросу получения согласия собственников помещений многоквартирного дома при переводе жилых помещений в нежилые помещения сообщаю следующее.В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 N 1272 «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге» перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения осуществляют администрации районов Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом.Вопросы перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое регламентированы статьями 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Статьей 23 ЖК РФ установлен перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Данный перечень является исчерпывающим и расширению органом, осуществляющим перевод, не подлежит. Согласно части 3 статьи 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ.Предоставление согласия собственников помещений в доме, в котором находится переводимое помещение, данным перечнем не предусмотрено.Требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в доме будет законным только в случае проведения реконструкции многоквартирного дома, при которой происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласно пункту 3 статьи 36 ЖК РФ.Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В соответствии с данным Градостроительным кодексом РФ определением устройство отдельного входа в помещение в наружной стене здания в существующих границах реконструкцией не является.С учетом изложенного устройство отдельного входа при отсутствии изменений существующих размеров переводимого в нежилой фонд помещения не является уменьшением размера общего имущества и получение согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии со статьей 36 ЖК РФ в данном случае не требуется.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Форма согласия обычно устанавливается региональными властями. Какая информация в нем указывается:

1. Ф.И.О., паспортные данные гражданина, подписывающего документ.
2. Адрес квартиры, владелец которой дает согласие.
3. Отсылка на то, что жилье гражданина примыкает к переводимой недвижимости.
4. Заявление о согласии на перевод.
5. Подпись, дата составления.

Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:

1. Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
2. Площадь жилых и нежилых помещений.
3. Количество квартир и собственников.
4. Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
5. Ф.И.О., адреса участников.
6. Количество голосов «за» и «против».
7. Подписи председателя и секретаря собрания.

Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое

• Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
• Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.
• Допускается процедура заочного голосования, когда собственники передают сведения о своем согласии/несогласии, реквизиты свидетельства о праве собственности и личные данные в определенное место.
• Согласие оформляется не на перевод квартиры в нежилой фонд, а на перестройку или перепланировку в связи с коммерческими целями перевода.

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

Есть две формы разрешений такого типа:

• Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
• Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Никак. Еще до принятия закона №116-ФЗ это было, теоретически, возможно, но сейчас так сделать уже нельзя. Исключения можно отнести к тем объектам, которые остаются в жилом статусе, но используются в коммерческих целях.

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

Таким образом, перевод жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение предусмотрен законодательством и, как показывает практика, вполне реален. Важно заранее понять:

• какой орган отвечает за принятие решения относительно изменения статуса жилья;
• какие изменения нужно воплотить для обеспечения соответствия объекта условиям, при которых возможен перевод.

От этого будет зависеть, куда и с каким пакетом документов нужно будет обращаться.

А если у вас остались вопросы или необходима помощь в подготовке документов, обращайтесь к нашим юристам!

• Расположение квартиры. Действующий закон допускает перевод жилья второго и третьего этажей в нежилой фонд при условии, расположения под ними нежилых помещений. Следовательно, вы без особых проблем сможете расположить офис на территории третьего этажа.
• Запрещено менять статус части или доли квартиры в многокомнатной квартире.
• Обязательно наличие отдельного входа либо его оборудование в будущем.
• Исключены обременения: арест, ипотека и прочее.
• Само здание не должно требовать капитального ремонта, реконструкции или предназначено под снос.
• Необходимо позаботиться о выписке проживающих в квартире жильцов. Дополнительные проблемы могут возникнуть, если на жилой площади прописан несовершеннолетний.
• Наличие незаконной перепланировки также может стать помехой при оформлении.

Более того, процедура перевода осложняется при условии:

• здание принадлежит фонду культурного наследия;
• опека дома штабом ГО и МЧС;
• отсутствие подключения к основным коммуникациям;
• нарушение норм, согласно градостроительному законодательству.

Все решения по переводу жилья в нежилой фонд и наоборот принимает межведомственная комиссия, которая в обязательном порядке создается на базе муниципалитета. Однако она не в состоянии принимать решения без участия: УФМС, ЖЭУ, Росреестра, Роспотребнадзора, МЧС и других надзорных организаций. Чтобы не тратить время на ожидание одобрения данных организаций, желательно подавать заявление в комиссию, предоставив и дополнительные документы:

• заключение МЧС;
• Роспотребнадзора;
• справка из ЖЭУ;
• выписка из протокола общего собрания жильцов об их согласии на изменение статуса помещения;
• справка о возможности перепланировки.

После сбора всей документации подается заявление в соответствующий орган — Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в статус нежилого.

Отведенный законодательством срок рассмотрения заявки не превышает 45 дней. Решение выдается на руки в течение 3 дней, в случае отказа к документам прилагает основание.

Изначально необходимо дать определение основным понятиям этого процесса, а именно жилой и нежилой квартиры, а затем разбираться с другими собственниками и жильцами при смене статуса помещения.
Итак, жилое помещение подразумевает под собой квартиру, которая относится к недвижимому имуществу, изолирована и полностью пригодна для проживания граждан. У такого объекта есть все разрешения санитарной и технической инспекции на использование по прямому назначению. Если же говорить о нежилой квартире, то она также изолирована и относится к недвижимому имуществу, но ее основное назначение – это ведение коммерческой деятельности, то есть открытие офисов, магазинов, ателье.

Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

К условиям, необходимым для перевода помещения в нежилое, относятся: отдельный вход со стороны улицы, «самостоятельность» помещения, обеспеченность коммуникациями, отсутствие обременений и др. В перечне ст. 22 ЖК РФ отсутствует условие о необходимости получить согласие соседей.

Однако такое согласие в определенных случаях обязательно. При этом важно, что право голоса есть исключительно у собственников квартир, а не у всех проживающих и зарегистрированных жильцов.

Если перевод объекта в статус нежилого требует переустройства, например, установки или демонтажа инженерных сетей, санитарно-технического, электрооборудования, необходимо получить согласие 2/3 собственников, присутствующих на общем собрании (при кворуме 50% владельцев квартир многоквартирного дома (МКД)).

Когда необходима перепланировка, затрагиваются несущие стены и другие конструкции общего имущества или земельный участок придомовой территории, решение должно приниматься единогласно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Условиям перевода жилого помещения в нежилое будет соответствовать не каждая квартира, также нужно учитывать цели эксплуатации конкретного помещения. Существует ряд ограничений, которые не дают провести данный процесс. К таким факторам относятся следующие:

• запрещено изменять статус помещений, которые используются владельцем либо кем-то иным в качестве места проживания;
• правовая собственность на квартиру должна быть освобождена от возможных прав третьих лиц;
• под квартирой находятся иные помещения жилого назначения в случаях, когда она располагается на втором этаже и выше;
• запрещен перевод жилой квартиры в нежилое помещение в доме, который относится к объектам социального пользования;
• если единственный доступ к жилплощади осуществляется только через другие помещения в доме;
• запрещен регламентом перевод жилого помещения в нежилое с целью реализации религиозной практики.

Одним из ключевых условий перевода муниципального жилого помещения в нежилое является физическая возможность для построения отдельного выхода/входа. Он не должен связываться с общим входом в другие квартиры либо задействовать подъезд. Не во всех случаях можно оборудовать отдельный вход именно с технической точки зрения.

Внимание! Привлечение к процессу технического разрешения проблемы (подготовки проектных документов) специальной организации не гарантирует положительный результат. Для надежности следует внимательно изучить квалификацию выбранной организации, отзывы о ней и т. п.

Также на подготовительном этапе могут возникать сложности в сфере земельных отношений. Перечень проблем такого рода достаточно разнообразен. Например, трудности, которые связаны с правовым режимом территории, относящейся к зданию. При смене категорий участков с Ж-1 (расшифровывается как «жилищное строительство») на Р-2 (подразумевает только рекреационное назначение) любая возможность по размещению каких-либо объектов бытового значения теряется. В таком случае, заявителю будет отказано по заявлению перевода жилого помещения в нежилое в связи с правовым несоответствием. Подобный отказ в переводе жилого помещения в нежилое довольно часто встречается в юридической практике и не подлежит обжалованию в суде.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

• Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.
  Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.
• Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Возможно, вам будут интересно узнать о том, как перевести нежилое помещение в жилое и как написать заявления для этого и какие документы нужны.

Похожие записи:

• Как внести недвижимое имущество в качестве оплаты уставного капитала ООО
• Регистрация замены двигателя в ГИБДД в 2022 и 2023 году
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция