Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК) с соответствующими правилами заключения. Согласно ст. 426 ГК арендодатель не вправе отказывать в заключении договора с каждым обратившимся (при наличии возможности его исполнения) или оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора и возмещении убытков. Договор проката должен заключаться только в простой письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). Возможно как составление одного документа, подписанного сторонами, так и выдача квитанций и иных документов, удостоверяющих факт заключения договора на определенных условиях.
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.
Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.
С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.
С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.
Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.
Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.
Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.
Расторжение договора судом
Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).
Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.
В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.
Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.
Основной критерий возникновения обязательств — основание возникновения, в соответствии с которым принято делить их на 2 большие группы:
- Возникающие при исполнении (неисполнении) договоров, иными словами, договорные.
- Внедоговорные (правоохранительные).
По основаниям возникновения обязательства бывают:
- возникшие из договоров и иных сделок;
- появившиеся в силу совершения неправомерных действий;
- возникшие вследствие наступления юридических фактов.
В зависимости от гражданско-правового положения сторон возникновения обязательства:
- возникшие при их исполнении сторонами предпринимательской деятельности;
- возникшие с участием граждан-потребителей.
По соотношению возникших прав и обязанностей:
- простые — такие, при которых стороны связаны только 1 обязанностью, например при займе;
- сложные, то есть такие, при которых прав и обязанностей больше, например при поставке продукции.
По определению исполнения:
- альтернативные, то есть такие, при которых должник должен совершить 1 или несколько действий (ст. 308.1 ГК РФ);
- факультативные, то есть такие, при которых сторона может заменить основное исполнение иным (ст. 308.2 ГК РФ).
По степени важности:
- основные;
- дополнительные, то есть такие, которые обеспечивают выполнение основного обязательства.
По субъектам исполнения обязательства их принято делить на следующие группы и подгруппы:
- С множественностью лиц:
- долевые (ст. 321 ГК РФ);
- солидарные (ст. 322 ГК РФ);
- субсидиарные (ст. 399 ГК РФ).
- С участием третьих лиц:
- регрессные, то есть такие, при которых происходит переложение обязанностей на иное лицо (п. 2 ст. 325 ГК РФ);
- обязательство в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ);
- обязанности, выполняемые третьими лицами (ст. 308 ГК РФ).
- При которых возникает перемена лиц:
- цессия (ст. 382 ГК РФ);
- суброгация (ст. 965 ГК РФ);
- перевод долга (ст. 391 ГК РФ).
Что признается неисполнением обязательств по договору по ГК РФ?
Понятие обязательства указано в ст. 307 ГК РФ. Это соглашение между двумя или несколькими участниками, в силу которого один из них должен совершить в пользу другого различные действия, либо наоборот, не совершать их. Характер действий (бездействия) зависит от предмета соглашения. Например, по договору купли-продажи, продавец должен передать товар покупателю, а по договору оказания услуг, исполнитель должен оказать услуги заказчику.
В любом обязательстве есть как минимум две стороны – должник и кредитор, что прямо следует из ст. 308 ГК РФ. Большинство из обязательств можно охарактеризовать как двусторонние, то есть обязанности есть у обеих сторон (по тому же договору купли-продажи, продавец передает товар, а покупатель передает за него деньги, т.е. оба являются обязанными).
Гражданское законодательство предполагает, что стороны должны добросовестно выполнять обязательства, четко следовать условиям договоров, выполнять все предусмотренные соглашением требования. Это следует из положений ст. 307 ГК РФ.
За неисполнение обязательств по договору, кредитор имеет право требования с должника исполнения в натуре, по суду (ст. 308.3 ГК РФ). Наличие такого права вытекает из принципа недопустимости недобросовестного поведения в договорных отношениях. Если по каким-то причинам исполнение в натуре невозможно, то кредитор имеет право получить денежную компенсацию. Кроме того, в силу п. 2 ст. 308.3 ГК РФ должник привлекается к ответственности за нарушение обязательства. Подробно о мерах такой ответственности указано в главе 25 ГК РФ.
Вина должника, как основание для наступления его ответственности
Ответственность за неисполнение обязательств по договору возможна только за виновные действия. При этом, следует отметить, что вина признается доказанной изначально, то есть предполагается (ст. 401 ГК РФ). Должник должен доказывать, что нарушение условий соглашения произошло не по его вине, и если доказать этого он не сможет, то будет нести предусмотренную законом ответственность.
Если должник допустил нарушения в ходе осуществления им предпринимательской деятельности, то он может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что нарушение допущено ввиду каких-либо обстоятельств, которые он не мог преодолеть (это могут быть войны, форс-мажорные обстоятельства, катаклизмы, и т.д.). В п. 3 ст. 401 ГК РФ прямо указано, что не являются такими обстоятельствами отсутствие денег на исполнение договора или нехватка товаров на рынке сбыта.
Закон об аренде нежилых помещений
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Арендные отношения являются чуть ли не самым распространенным направлением в заключении гражданско-правовых сделок. Ежедневно на территории нашей страны заключаются сотни договоров по временной передаче недвижимости для владения и пользования арендаторам.
В ГК РФ аренда нежилого помещения рассматривается как право собственника передать принадлежащее ему недвижимое имущество, которое не предназначено для проживания людей.
При этом договоренность может быть легализована только в том случае, если предмет договора имеет государственную регистрацию.
Заключение столь ответственной сделки, безусловно, требует учета множества законодательных нюансов.
Любое упущение в заключенном договоре может существенно сузить права одной стороны и поставить в преимущественное положение другого участника.
Рассмотрим более детально все правила заключения договора по аренде нежилых объектов с учетом последних изменений в действующем гражданском законодательстве.
Основной критерий возникновения обязательств — основание возникновения, в соответствии с которым принято делить их на 2 большие группы:
- Возникающие при исполнении (неисполнении) договоров, иными словами, договорные.
- Внедоговорные (правоохранительные).
По основаниям возникновения обязательства бывают:
- возникшие из договоров и иных сделок;
- появившиеся в силу совершения неправомерных действий;
- возникшие вследствие наступления юридических фактов.
В зависимости от гражданско-правового положения сторон возникновения обязательства:
- возникшие при их исполнении сторонами предпринимательской деятельности;
- возникшие с участием граждан-потребителей.
По соотношению возникших прав и обязанностей:
- простые — такие, при которых стороны связаны только 1 обязанностью, например при займе;
- сложные, то есть такие, при которых прав и обязанностей больше, например при поставке продукции.
По определению исполнения:
- альтернативные, то есть такие, при которых должник должен совершить 1 или несколько действий (ст. 308.1 ГК РФ);
- факультативные, то есть такие, при которых сторона может заменить основное исполнение иным (ст. 308.2 ГК РФ).
По степени важности:
- основные;
- дополнительные, то есть такие, которые обеспечивают выполнение основного обязательства.
По субъектам исполнения обязательства их принято делить на следующие группы и подгруппы:
- С множественностью лиц:
- долевые (ст. 321 ГК РФ);
- солидарные (ст. 322 ГК РФ);
- субсидиарные (ст. 399 ГК РФ).
- С участием третьих лиц:
- регрессные, то есть такие, при которых происходит переложение обязанностей на иное лицо (п. 2 ст. 325 ГК РФ);
- обязательство в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ);
- обязанности, выполняемые третьими лицами (ст. 308 ГК РФ).
- При которых возникает перемена лиц:
- цессия (ст. 382 ГК РФ);
- суброгация (ст. 965 ГК РФ);
- перевод долга (ст. 391 ГК РФ).
Исполнение обязательств, последствия и ответственность в случае их невыполнения
Под надлежащим исполнением обязательств следует понимать правовые действия, совершаемые сторонами. Надлежащее исполнение обязательства во всех случаях прекращает его (п. 1 ст. 408 ГК РФ). В силу положений ст. 311 ГК РФ сторона имеет право не принимать исполнение обязательства частями.
На основании ст. 309.2 ГК РФ все расходы, связанные с надлежащим исполнением обязанностей, возлагаются на сторону-должника. Указанное положение подтверждается постановлением АС ЗСО от 20.07.2016 по делу № А27-9448/2015.
Не допускается односторонний отказ от выполнения взятых на себя обязательств (решение АС Свердловской области от 20.10.2016 по делу № А60-31242/2016), за исключением случаев, которые прописаны в законе или иных актах (ст. 310 ГК РФ).
Случаи ограничения ответственности
Ст. 400 Гражданского кодекса предусматривает, что при регулировании отдельных видов деятельности законом может быть ограничено право кредитора на полное взимание убытков. Приведем несколько примеров:
- ответственность перевозчика на железнодорожном, автомобильном, воздушном транспорте ограничена стоимостью утерянного груза (ст. 96 закона «Устав ж/д транспорта РФ» от 10.01.2003 № 18-ФЗ, ст. 34 закона «Устав автомобильного транспорта…» от 08.11.2007 № 259-ФЗ, ст. 119 Воздушного кодекса РФ);
- ответственность сторон по договору энергоснабжения ограничена компенсацией реального ущерба (п. 1 ст. 547 Гражданского кодекса);
- ответственность исполнителя по договору на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ ограничена реальным ущербом, но возможность взимания упущенной выгоды может быть напрямую закреплена в контракте (ст. 776 Гражданского кодекса).
Ограничение ответственности можно предусмотреть и в договоре. Такое соглашение будет законным при соблюдении следующих условий:
- оно не противоречит мерам об ответственности, установленным законом;
- оно заключено до совершения нарушения.
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
- Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
- Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. - Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. - Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. - Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.