Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как принять квартиру у застройщика: инструкция для новосёлов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
На что обращать внимание при приемке квартиры
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Приемка квартир с отделкой проходит по тому же сценарию. Но здесь собственникам немного проще. Они сразу могут оценить, как работают краны, функционирует ли слив и горит ли свет. Вы плохо разбираетесь в технических нюансах? Пригласите профессионала. Есть компании, которые платно оказывают подобные услуги. За 5-10 тыс. рублей специалист проведет полный осмотр, напишет замечания и укажет в акте, какие дефекты нужно исправить.
Дом построен: что дальше
Итак, новостройка полностью возведена, все коммуникации готовы, придомовая территория очищена от строительного мусора. Но этого мало, чтобы приглашать новых собственников в новое жильё. Прежде всего застройщик должен:
- уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства дома;
- обратиться в надзорные органы для проведения экспертизы — так комиссия из специалистов санитарно-эпидемиологической, пожарной и экологических ведомств проверяет помещение;
- получить одобрение от госслужб, подтверждающее соответствие дома определённым нормам и параметрам.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
После подписания акта приема-передачи новой квартиры
Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.
Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.
И самое приятное — подать заявку в налоговую и получить налоговый вычет!
Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком
Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.
Срок передачи квартиры дольщику
После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.
В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.
Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.
Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.
Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
КОГДА ПОДПИСЫВАЕТСЯ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
Строительство считается завершенным, когда вы получили письмо о готовности объекта по почте России.
Сообщение по телефону, е-мейлу, устно от секретаря застройщика не доказательство, что вы знаете о завершенности. Потому что по телефону, е-мейлу может звонить и писать кто угодно. А письмо по почте России — от него не отвертеться по закону.
На дальних рубежах к ключам определитесь, что для вас важнее: быстрее принять квартиру или 200.000 ₽.
Быстрее ключи? Тогда мониторьте строительство, а как дом завершен, записывайтесь на приёмку квартиры.
Когда квартира не горит, у вас есть крыша над головой, вы не несете расходы на аренду, то дождитесь уведомления о завершенности объекта. Как оно приходит, звоните застройщику, записывайтесь на осмотр и подписывайте акт приема передачи квартиры в новостройке.
Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?
После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.
Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Когда нельзя подписывать акты
Нужно быть готовым к тому, что в квартире будут дефекты, потому что большинство застройщиков строят с недочетами. По 214 ФЗ вы имеет право на качественное жилье, поэтому застройщик обязан устранить все недочеты в квартире или компенсировать вам стоимость их исправлений.
Чтобы зафиксировать недочеты, нужен дефектный акт. Акт необходимо составить в двух экземплярах.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные.
К существенным недочетам относят те, при которых дальнейшее проживание в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, сломана входная дверь или не работает канализация. Если в квартире есть хотя бы один из существенных дефектов, не подписывайте акт приемки-передачи. Вместо этого составьте дефектный акт и зафиксируйте все недочеты. После того как застройщик их исправит, подпишите акт приемки-передачи.
Акт приемки-передачи подписывается с фактической датой приемки
К несущественным недочетам относятся те, которые не мешают дальнейшему проживанию в квартире. Например, царапины на окнах или неровная штукатурка на стенах. При выявлении несущественных недочетов, вы должны принять квартиру, подписать акт приемки-передачи и составить дефектный акт.
Если вы не подпишите акт при несущественных недочетах, застройщик имеет право составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намерено уклоняетесь от приемки квартиры, он передаст вам квартиру без вашего согласия.
Закон не регламентирует какие недочеты следует относить к существенным, а какие к несущественным. Если вы отказываетесь подписывать акт приемки-передачи квартиры, обязательно укажите в дефектном акте, что отказ мотивирован существенными недостатками.
Случаются ситуации, когда вы уже подписали акт приемки-передачи и потом обнаружили недочеты. Если застройщик работает по 214 ФЗ, у вас есть гарантия в 5 лет на дом и 3 года на инженерные системы. Составьте дефектный акт с перечисленными недочетами и направьте его застройщику. Останется только дождаться их исправлений.
При покупке или продаже недвижимости на вторичном рынке часто игнорируют необходимость подписания акта приема-передачи. Отказ от составления этого документа несет определенные риски, как для покупателя, так и для продавца. Лучше один раз все сделать правильно, потратив немного больше времени, чем потом оббивать пороги офиса строительной компании с требованием устранить недостатки.
- С момента покупки до непосредственного заселения покупателя в квартиру может пройти довольно длительный период. В течение этого времени нередко происходят различные казусы, например, прорвало трубу или канализацию, вследствие чего дизайнерский ремонт, из-за которого цена на недвижимость существенно увеличилась, оказался серьезно подпорченным. Акт приема-передачи предназначен для защиты от таких неприятностей.
- Часто возникают проблемы, связанные с оплатой коммунальных услуг. В АПП необходимо отметить, с какой даты дольщик или покупатель становится плательщиком. Продавец должен погасить все задолженности перед управляющими компаниями.
- Перестраховка от форс-мажоров. Не забывайте о том, что возможны такие явления, как пожары. До момента подписания АПП все риски несет продавец. Как только документ подписан ответственность переходит к новому владельцу.
Юридическое сопровождение
Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание. Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны. Эксперт не позволит скрыть ни один недостаток.
В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:
- участие в осмотре квартиры;
- тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
- составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
- направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
- сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.
Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки. В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика. При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.