Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Определение и основные положения
Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.
Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.
С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами
- Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
- принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
- также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.
Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.
Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.
Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.
Правовые последствия самостроя и является ли самовольная постройка объектом гражданских прав.
Признание строения самовольной постройкой влечет наложение определенных санкций для лица, осуществившего возведение незаконно. В первую очередь такой объект подлежит сносу. Применяется и система штрафов:
- Для физических лиц: от 2 000 до 5000 рублей.
- Для юридических лиц от 500 тыс. до 1 млн. рублей.
В некоторых случаях недобросовестный строитель может легализовать сооружение. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:
- соответствие типа земельного участка возводимому зданию;
- отсутствие нарушений при строительстве;
- безопасность здания.
Что признают самовольной постройкой
В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:
- Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
- Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.
Следующим действием будет являться составление иска на признание права собственности на самовольную постройку. В тексте искового заявления стоит особо подчеркнуть следующие моменты:
- верность директива права, на основании которого собственник пользуется землей;
- детально обрисовать технический проект строительства, а еще показать вид постройки;
- указать, кто именно совершил постройку (самостоятельно или другое лицо);
- показать предпосылки, в соответствии с которыми постройка не может быть отнесена к категории самовольных;
- показать, собственно, что прецеденты, которые имеют все шансы помешать оформлению права собственности на здание, отсутствуют (то есть осуществлены все общепризнанные мерки, опасности для иных людей здание не несет, не находится на землях, на которые имеет право собственности третье лицо).
Дополнительно нужно указать, осуществлял ли собственник поиски мер по узакониванию объекта. Если да, то стоит отметить, что препятствовало осуществлению этого процесса. Ответчиком может выступить физ. или юр. лицо, которое осуществляло постройку или, при самостоятельном возведении, местные органы власти, к ведомству которых относится земля.
Признание права собственности на постройку гаража
Принципиально при признание собственности на самовольную постройку гаража иметь документы, подтверждающие право принадлежности земельного участка физлицу либо договор аренды бессрочного использования. Участок может находиться в собственности садоводческого кооператива, сооружение гаража на таких землях подпадает под действие Федерального закона № 210, и признать право собственности на самовольную постройку гаража легко, требуется несколько документов из уполномоченных структур. В случае же, если объект был построен на участке, принадлежащем физическому или юридическому лицу на правах владения, гараж, построенный без предварительного разрешения, по закону оформляется как вспомогательное хозяйственное помещение типа сарая.
Земляной участок может принадлежать кооперативу, в таком варианте признать право собственности на самовольную постройку гаража можно, направив обращение, как члену кооператива, в госструктуры Российской Федерации.
Признаки самовольной постройки
Остальные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ касаются признаков самовольной постройки.
Первый из них — возведение (создание) постройки на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Ответ на вопрос, что является возведением на земельном участке не отведенном для этих целей, дается в судебной практике.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Данный вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. (далее — Обзор). В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65).
Второй признак — постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений.
Под необходимыми разрешениями имеется в виду разрешение на строительство. О том, что это за документ, порядок и условия его выдачи установлены в ст. 51 ГрК РФ. В рамках данной статьи я приведу только определение, разрешения на строительства, не вдаваясь в порядок его выдачи:
«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Забегая вперед, отмечу, что если лицо, создавшее самовольную постройку, не предпринимало никаких мер для получения разрешения на строительство, то возможность ее легализовать и признать право собственности резко снижается.
Наконец, третий признак — постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Этот признак, как и, кстати, предыдущий и раньше содержался в ст. 222 ГК РФ. Однако ранее в пункте 1 говорилось о существенном нарушении указанных норм и правил.
Теперь критерий существенности нарушения убрали.
С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.
Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.
Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.
Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.
Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.
Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений.
Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.
Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.
Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.
Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.
Адвокат (юрист) по самовольной постройке
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает комплексную юридическую помощь гражданам и организациям по признанию прав собственности на самовольно возведенное строение.
Данная категория дел отличается своей сложностью, поэтому требует достаточных юридических знаний и практических навыков.
Юристы нашего Центра отвечают всем необходимым требованиям и предлагают:
- Бесплатную консультацию в офисе компании (выявление проблемы, способ решения)
- Помощь в подготовке досудебной документации (запросы, справки, заключения специалистов и т.п.)
- Подготовка искового заявления в суд
- Представление интересов клиента во всех судебных инстанциях
- Обжалование решения суда
- Помощь юриста на стадии исполнения решения суда
Существует два основных способа узаконить самовольную постройку и одновременно признать право собственности на нее:
| Решение вопроса через суд | Согласование с администрацией |
|---|---|
| Важно заранее подготовить максимально полный пакет документов, которые подтвердят тот факт, что именно собственник земельного участка выступил инициатором в строительстве незаконного объекта. Помимо этого будет проведён ряд экспертиз для установления соответствия здания строительным, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам. Если владельцы соседних участков заявляют, что постройка ущемляет их права, этот вопрос рассматривается одновременно. | Обойтись без обращения в суд и решить всё на уровне местных органов самоуправления можно, если речь идёт о небольших постройках на личной земле, особенно деревянных и используемых под дачное, садовое и прочее некоммерческое хозяйство. |
На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).
Последствия возведения самовольной постройки
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. (Однако есть случаи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано. Они будут рассмотрены ниже.)
Кроме того, по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее возведение лицом либо за его счет.
Следует отметить, что в силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Данное разъяснение имеет большое значение, так как в случае вынесения незаконного предписания о сносе здания его собственник может требовать возмещения причиненного ущерба.
Наиболее показательным в рассматриваемой ситуации является дело, рассмотренное ФАС СКО (Постановление от 05.09.2011 N А63-7930/2010).
Признание права собственности на самовольную постройку
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Риски и «подводные камни» признания права собственности на самострой
Лицо, которому принадлежат незаконные постройки, может лишиться своего имущества, причем сносить здание вправе местная администрация без судебного решения. Все расходы на демонтаж строений взыскиваются с его собственника. Кроме того, по ст.9.5 КоАП, за незаконное строительство без разрешения гражданин может быть оштрафован на 2 500 — 5 000 рублей, а организация — на 500 000 — 1 000 000 рублей. В последнем случае деятельность фирмы может быть приостановлена на 90 суток.
Признание права на самовольную постройку может таить в себе немало «подводных камней», не позволяющих легализовать здание. Среди них:
- Отсутствие прав на земельный участок у владельца постройки.
- Утрата документов на участок.
- Долевая собственность на надел.
- Строительство дома не на одну, а на несколько семей.
- Многоэтажность самовольного строения.