Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий
Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:
- право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
- маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).
Не забываем выделять долю
Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.
Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости. Сколько это будет в процентном отношении — не важно.
- Если после получения и использования маткапитала на покупку квартиры появился еще один ребенок, нужно ли давать ему долю?
Да, если рождение произошло до составления нотариального обязательства.
- Можно ли маткапиталом покрыть расходы на постройку дома?
Да, причем теперь возведение разрешается на садовых участках, а не только в зоне индивидуального жилищного строительства.
- Можно ли с помощью МК сделать ремонт в уже имеющемся жилье?
Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал
Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.
Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:
- данные сторон договора;
- сведения о недвижимости;
- стоимость доли;
- схема перевода денежных средств;
- порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.
Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:
- паспорт и СНИЛС;
- сертификат на маткапитал;
- документы о семейном положении и наличии детей;
- заявление на распоряжение матсредствами;
- выписку из ЕГРН на часть в квартире;
- нотариальное обязательство на выделение доли;
- договор купли-продажи.
По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.
Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал
Закон не разграничивает продавцов на своих и чужих, сделки по купле-продаже недвижимости между родственниками такие же, как и с гражданами не состоящими в родственных отношениях.
Хотя в сделках между родственниками существует ряд ограничений:
- Сделки между супругами запрещены, но разрешены между другими родственника, например между родителями и детьми
- Запрещается заключение фиктивной сделки (обналичивание материнского капитала) без изменения порядка пользования жилья
- Договор может быть признан, если семья покупает права собственности у родителей, которые полностью отказываются от своих долей в квартире
Сделки между родственниками не запрещены, но находятся на особом контроле со стороны ПФР, так как такие сделки часто заключаются с целью «обналичить» сертификат.
Обналичивание и нарушение прав детей (не выделены доли в квартире — детям) являются приоритетными задачами со стороны ПФР и органов МВД. Нарушение может быть расценено как мошенничество. В случае обнаружения, факта мошенничества, владельца сертификата обяжут вернуть деньги в государство, а также заплатить штраф, в некоторых случая можно получить уголовный срок до 2 лет.
Покупая квартиру, гражданин имеет право на налоговым вычетом с суммы затрат на квартиру за минусом материнского капитала. Но если квартира приобретена у близких родственников, в налоговом вычете может быть отказано (п.5 cт.220 НК), потому что сделка совершается между взаимозависимыми лицами.
Пакет необходимых для приобретения квартиры документов
При любом варианте улучшения жилищных условий гражданам придется собирать бумаги.
Опишем самые основные:
- паспорт владельца сертификата;
- сертификат на МК;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- нотариально заверенное обязательство владельца выделить доли несовершеннолетним (если этого еще не сделано);
- документы второго супруга (если жилье оформляется только на одного);
- справку о смерти матери (если сделкой занимается отец);
- документы о лишении родительских прав (при наличии);
- свидетельство о заключении брака (при полной семье);
- справка об остатке долга (подписывается продавцом);
- кредитный договор (если недвижимость была приобретена с использованием заемных средств);
- заявление о распоряжении МК.
Важно! Средства МК разрешено использовать для приобретения жилья не тем супругом, на которого оформлен сертификат. При этом нужно будет доказать документально факт заключения брака.
Можно ли погашать кредит за счет материнского капитала
Законодательство допускает использование МСК на уплату первоначального взноса, на погашение основного долга и уплату процентов при получении кредита на приобретение или строительство жилья, при условии, что кредитный (ипотечный) договор будет заключен с:
— кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»;
— кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом «О кредитной кооперации», осуществляющим свою деятельность не менее 3 лет со дня госрегистрации;
— иной организацией, осуществляющей предоставление займа по договору займа, исполнение обязательства по которому обеспечено ипотекой.
Использование средств МСК допускается также и на погашение кредита на покупку или строительство жилья, взятого семьёй до получения сертификата на МСК.
Погашение штрафов и пеней, налагаемых банком на заемщика, за счет МСК не возможно.
Во всех таких случаях между родителями и их детьми должно заключаться соглашение, определяющее размер долей каждого члена семьи в праве собственности на купленное жилое помещение.
На кого оформить квартиру, купленную на материнский капитал
Основное правило в том, что доли всем надо выделить не позже 6 месяцев с того времени, как на это появится право. С покупкой квартиры удобно это сделать сразу. Чтобы всё прошло гладко, в договоре прописывают, что квартира приобретается в общую долевую собственность. И указывают размер долей каждого. Тогда Росреестр всё так и зарегистрирует. В остальных ситуациях процесс и момент наступления права зависят от формы сделки.
Ипотечная квартира оформляется на имя заёмщика или вместе с созаёмщиками (в нашем случае это мама и папа). Они уже собственники, но до окончания выплат квартира будет в залоге у банка. С ней нельзя будет совершать сделки без согласования с ним. Оформляется это всё такими документами: договором купли-продажи между продавцом и покупателем, договорами ипотеки и залога с банком. Права регистрируются в Росреестре, на руки выдаётся выписка из ЕГРН, где будет пометка об обременении ипотекой.
На этапе строительства квартиры как объекта недвижимости ещё не существует. Не может быть и права на неё. Поэтому с застройщиком заключают договор не продажи, а долевого участия (ДДУ). В дальнейшем он позволит получить и зарегистрировать квартиру. Если используется материнский капитал, договор может быть заключён только с мамой или её мужем. Закон не требует, чтобы в ДДУ фигурировали все будущие собственники, но застройщик может включить такой пункт. Если он будет, вписываются все члены семьи.
Условия для выкупа доли на маткапитал
Приобрести долевую часть в жилом помещении у родственника, возможно только соблюдая все условия:
- Жилой объект зарегистрирован в Российской Федерации;
- Можно приобрести изолированное помещение (комната)или все доли в жилье, тогда весь объект переходит в полное владение членов семьи и детей;
- Сделка не заключается между близкими родными, недееспособными гражданами, несовершеннолетними детьми и лицами, состоящими на учете в психоневрологических диспансерах;
- Приобретая жилую долю, с вовлечением денег маткапитала, необходимо оформлять квартиру в собственность всех членов семьи, в том числе детей, с выделением на каждого своей долевой части;
- Сделка не может быть оформлена между супругами, имеющих детей, не достигших совершеннолетнего возраста;
- Ст.37 ГК РФ запрещает совершать коммерческие операции с жилыми помещениями между родителями и несовершеннолетними детьми, кроме передачи объекта в дар, безвозмездное пользование.
Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал
Согласно норм действующего законодательства, при использовании для улучшения жилищных условий средств, полученных по материнскому сертификату, необходимо каждому члену семьи выделить свою жилую площадь в собственность. Минимальный размер выделяемой доли на законодательном уровне не закреплен.
То есть ребенку можно выделить и самую минимальную часть. Однако обычно на практике всем выделяются либо равные доли, либо самая меньшая часть должна соответствовать минимальному допустимому размеру площади проживания в конкретном регионе (например, не менее 6 м.кв).
А как же рассчитать доли (их размер), если приобретается не вся квартира, а только ее часть? Ведь доля в части жилого помещения обычно значительно меньше, чем минимально допустимый размер жилой площади. Однако и в этом случае исполнение обязательства по выделу части жилья обязательно на общих основаниях – родители решают, кому и какой размер объекта недвижимости выделить.
Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала
- Составляем договор с помощью юристов. В его тексте обязательно указывается, что квартира приобретается через средства материнского капитала. Также прописывается сумма сделки (стоимость квартиры), сроки перечисления, размер доплаты собственных средств семьи. В ПФ можно взять образец договора.
- Подаем договор на госрегистрацию в Регистрационную палату. В течение пяти дней семья получает документ – право собственности на квартиру. До этого срока должен быть осуществлен первый взнос продавцу. Это может быть и банковский кредит, и собственные средства.
- Когда семья имеет жилье в собственности, надо обратиться в ПФ с заявлением, в котором указываются реквизиты получателя – продавца квартиры. Сдается в фонд и сертификат, право собственности, паспорта.
- Через два месяца в случае положительного ответа деньги перечисляются на счет продавца.