Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается налог на недвижимость в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоговый орган имеет право направить налоговое уведомление об уплате налога на имущество не более чем за три предшествующих года. Но бывает, что квитанции об уплате налога на недвижимость вообще не доходят до собственников жилья.
Вычеты по налогу на имущество физических лиц
Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Налоговые вычеты действуют при начислении налога на имущество по кадастровой стоимости. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет же уменьшает площадь недвижимости, налоговая база уменьшается, а общая сумма налога на имущество становится значительно меньше.
Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учет происходит автоматически — почитайте об этом.
Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости:
Дом — 50 м², квартира — 20 м², комната — 10 м², загородный дом площадью 100 м² — с налогоплательщика возьмут вдвое меньше, а за дом площадью 50 м² и меньше налог на имущество вообще не начислят.
Пример: площадь обычной квартиры — 50 м², но платить необходимо будет только за 30 м².
Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года
Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников на данные момент не платят, так как это новая налоговая нагрузка, которая находится в стадии внедрения. Для более плавного перехода ввели понижающие коэффициенты.
Прошлый 2020 год — срок, в который должен был завершиться данный переходный период для регионов, которые начали считать налог на имущество по новой системе в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия изменились в процессе. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов как в 2020 году, так и после него.
Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:
Н = (Н1 − Н2) × К + Н2,
где Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год,
Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру,
Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда производились расчета,
К — понижающий коэффициент (в первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий — 0,6.)
С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога по кадастровой стоимости с суммой за прошлый уплаченный год. Если полная сумма выросла более чем на 10%, налоговая увеличивает сумму данного налога в текущем периоде также на 10%. Если сумма 10% не достигла, налог взимается в полном объеме.
Полная формула с учетом всех параметров:
Н = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где Л — налоговая льгота.
Важно! Когда сумма по кадастровой стоимости составляет меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты в данном случае не действуют.
Пример расчета
В 2015 году налог на имущество брали по инвентаризации, и гражданин заплатили 264 Р. Полная сумма по кадастру составляет 540 Р. Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.
Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода
Год Расчет Итоговая сумма
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 Р
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 Р
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 Р
С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р.
Производим данное сравнение и в 2020 году. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р.
Так же сравниванием и в 2021. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р. В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.
Порядок предоставления налоговых льгот
Льготы предоставляются по заявлению в налоговую организацию, которую можно подать в любое время. Это можно сделать даже после расчета самого налога, в таком случае налоговая служба пересчитает его “задним числом”. Рекомендуется подавать соответствующее заявление заранее, до 1 апреля нового года. В данном случае льгота будет учитываться сразу.
ФНС сообщает о льготах:
Если вы владеете несколькими объектами одного вида, в заявлении необходимо указать, за какой из них вы хотите получить льготу. Менять объекты можно хоть каждый год, но важно это делать до 31 декабря оплачиваемого года.. Если не выбрать ни одного объекта — налоговая по умолчанию выберет объект с наибольшей стоимостью.
Пример: У пенсионера в собственности находится две квартиры: одна с кадастровой стоимостью 5 млн, другая — 1 млн. Поскольку первая квартира дороже, по умолчанию гражданин получит льготу за нее. Но при подаче заявления он может выбрать налоговые льготы для второй квартиры, но тогда за московскую придется платить. Выбор необходимо сделать до 31 декабря текущего года..
Если у данного гражданина имеется и частный дом, за него также можно получить льготы, так как по законодательству это другой тип недвижимости. Заявление на получение данной льготы он может подать когда угодно, но рекомендуется уложиться в срок до 1 апреля 2020 года.
В части транспортного налога поправки уточняют порядок определения момента, с которого плательщики-физлица вправе рассчитывать на получение существующих налоговых льгот. В указанных целях ст. 361.1 НК РФ дополняется нормой о том, что налоговая льгота предоставляется физлицу начиная с момента возникновения права на такую льготу, а не с налогового периода, в котором плательщик направит в ИФНС соответствующее заявление.
С 1 июля 2021 года поправки исключают возможность перерасчета транспортного налога в сторону его увеличения. В связи с этим в ст. 52 НК РФ вносится уточнение, согласно которому перерасчет транспортного налога физлица можно будет проводить только в случаях, если такой перерасчет не влечет увеличение ранее уплаченной суммы этого налога независимо от оснований перерасчета (пп. «а» п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ).
Льготы для физических лиц
Некоторые категории граждан полностью или частично освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
«Для отдельных категорий граждан установлены федеральные льготы, полный перечень лиц закреплен в ст. 407 НК РФ, — это, к примеру, инвалиды с детства, дети-инвалиды, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), и иные лица», — отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.
Полный перечень льготных категорий можно посмотреть на сайте ФНС. Там же нужно искать информацию о региональных льготах — субъекты Федерации могут дополнительно расширять список льготных категорий.
Чтобы воспользоваться льготами по НИФЛ, надо отправить заявление в налоговую, приложив к нему документы о праве на льготу.
Важно: льгота будет распространяться только на один объект недвижимости в собственности. Если их несколько, то по остальным налог будет начисляться в полном размере.
Если не оплатить налог вовремя
Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.
«В случае неуплаты налога в добровольном порядке применяются нормы принудительного взыскания. Также должнику на сумму неоплаченных денежных средств подлежат начислению штрафные санкции», — предостерегает Анна Жолобова из коллегии адвокатов «Регионсервис».
Но сначала налоговая должна прислать требование о погашении долга, где указывается срок оплаты. Если в этот срок платеж не поступает, налоговики могут обратиться в суд — дальше дело уже может дойти до взыскания через судебных приставов.
В самых запущенных случаях может быть наложен запрет на выезд за границу (при сумме долга от 30 тыс. руб.), по суду также могут удерживать средства из зарплаты.
«Важно не забывать об оплате и, если в начале ноября на руках еще нет налогового уведомления, стоит проверить информацию в личном кабинете на сайте ФНС или лично в отделении налоговой. Иногда бывает, что, например, из-за человеческого фактора почта не приходит вовремя, но это не избавляет собственников от обязанности оплатить налог до 1 декабря включительно», — советует Мария Ромчанова.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Если не оплатить налог вовремя
Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.
«В случае неуплаты налога в добровольном порядке применяются нормы принудительного взыскания. Также должнику на сумму неоплаченных денежных средств подлежат начислению штрафные санкции», — предостерегает Анна Жолобова из коллегии адвокатов «Регионсервис».
Но сначала налоговая должна прислать требование о погашении долга, где указывается срок оплаты. Если в этот срок платеж не поступает, налоговики могут обратиться в суд — дальше дело уже может дойти до взыскания через судебных приставов.
В самых запущенных случаях может быть наложен запрет на выезд за границу (при сумме долга от 30 тыс. руб.), по суду также могут удерживать средства из зарплаты.
Важно не забывать об оплате и, если в начале ноября на руках еще нет налогового уведомления, стоит проверить информацию в личном кабинете на сайте ФНС или лично в отделении налоговой. Иногда бывает, что, например, из-за человеческого фактора почта не приходит вовремя, но это не избавляет собственников от обязанности оплатить налог до 1 декабря включительно.
Владельцы недвижимости столкнулись с резким ростом стоимости своих квартир еще в момент внедрения кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Так как же увеличивается данный показатель? В первую очередь имеет место учет таких факторов, как расположение жилья, комфортабельность, наличие транспортных объектов в большинстве случаев привел к удорожанию жилья, что и было целью правительства. Ведь таким образом кадастровая стоимость действительно позволила сделать правительственную оценку приближенной к рыночным реалиям и более динамичной.
Она привела к тому, что налог увеличился на 70% квартир, в 30% случаев стоимость осталась прежней. Кадастровая стоимость и сама по себе увеличивается, поскольку в алгоритме расчета используются утвержденные правительством цифры.
Возьмем для примера Москву. В 2015 году минимальная ставка за квадратный метр в столице Российской Федерации выросла на 30-40%. В зависимости от площади квартир и расположения в определённом округе меняется и алгоритм. Весь алгоритм оценки утвержден Министерством экономического развития.
Важно! Обращаем ваше внимание и на то, что только с 2020 года россиянам придется платить налог в полном объеме. А до того момента действуют сниженные ставки для переходного периода.
Кадастровый тариф квартиры может вырасти и после изменения одной из характеристик. Местные власти наделены полномочиями проводить переоценку по собственной инициативе. Поводом для повторной экспертизы могут послужить:
- Перепланировка (с увеличением площади).
- Завершение строительства (раньше объект был в процессе, теперь стал законченным и готовым к эксплуатации).
- Улучшение социальной инфраструктуры. Удивительно, но на кадастровую стоимость повлияет даже новая дорога около многоэтажного дома.
Чаще всего переоценку проводят из-за так называемых рыночных показателей, если они изменились, то и кадастровая стоимость должна стать иной, как правило, увеличиться. В некоторых регионах такие пересмотры уже стали традицией, раз в два-три года местные власти меняют минимальные цены для квадратных метров, чтобы увеличить налоговые отчисления в бюджет.
Теперь вы знаете, почему бывает так, что выросла кадастровая стоимость жилья.
Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, во-первых, убедитесь, что фактические характеристики объекта недвижимости совпадают с данными, содержащимися в ЕГРН. Для этого вы можете заказать выписку из ЕГРН. Неправильно может быть указана площадь квартиры, материал, из которого построен дом и тому подобное. Все это влияет на кадастровую стоимость и сумму налога в дальнейшем.
Существует 3 способа корректировки кадастровой стоимости:
1. Обратиться непосредственно в «Центр государственной кадастровой оценки». Специалисты центра рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
2. Обратиться в комиссию Росреестра. Для этого необходимо будет получить заключение независимого оценщика, сам порядок прописан в Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.
Роман Речкин, старший партнер юридической фирмы INTELLECT:
— Росреестр достаточно взвешенно подходит к разрешению таких споров, как правило, соглашаясь с заключением оценщика, если оно выполнено корректно. По статистике самого Росреестра, за январь-декабрь 2019 года было рассмотрено 31 тысяча 345 заявлений в отношении 50 тысяч 852 объектов недвижимости. Доля решений, принятых комиссиями в пользу заявителей, составила 64,85 % (за 2018 год — 59,39 %). В итоге общая кадастровая стоимость недвижимости снизилась на 35 %.
Считается, что обращение в комиссию Росреестра позволяет снизить кадастровую стоимость до 50 %. Если же хочется снизить стоимость более значительно, то придется обращаться в суд, добавляет Роман Речкин.
3. Подать иск в суд. Это самый сложный и долгий путь — придется потратить и время, и деньги. Комиссия принимает решение в течение 30 дней, суд рассматривает этот спор только по первой инстанции — не менее двух месяцев. Материальные затраты тоже будут весьма ощутимыми.
Роман Речкин, старший партнер юридической фирмы INTELLECT:
— Оспаривание кадастровой стоимости имеет смысл только в случае, если сумма экономии по налогу заметно превысит сумму затрат на это оспаривание. Затраты на оформление мотивированного заключения оценщика по рыночной стоимости квартиры составляют 8-10 тысяч рублей, а в случае судебного оспаривания — добавятся 300 рублей государственной пошлины и затраты на оплату услуг юристов. Поэтому, на наш взгляд, оспаривание кадастровой стоимости квартиры экономически целесообразно только в случаях, когда сумма налога увеличилась на 5-7 тысяч рублей в год или более.
Эксперты сходятся в том, что вряд ли оспаривание кадастровой стоимости квартир будет массовым явлением.
Сергей Козлов, руководитель ГК Априори, член совета СОСПП:
— Оспаривание кадастровой стоимости в суде — довольно затратная процедура. Мы наблюдаем большой спрос на эту услугу со стороны юридических лиц, а вот в отношении простых граждан подобных судебных процессов не ожидаем. Некоторые дома начинают решать этот вопрос через свою управляющую компанию.
Мы провели краткий анализ и не увидели существенного завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости в собственности у физлиц. Если такие ситуации и произойдут, то, скорее всего, речь будет идти об ошибках в характеристиках объекта. Исправить их несложно и без обращения в суд.
Можно ли платить меньше и что для этого нужно
Если вы уже гуглили порядок снижения кадастровой стоимости, то наверняка знаете, что на первом этапе можно просто узнать существует ли возможность ее снижения.
Узнать потенциал снижения можно в любой оценочной компании, которая занимается оспариванием кадастровой стоимости. Как правило, предварительный расчет делается совершенно бесплатно. Правда в рекламных объявлениях и на сайтах оценочных компаний есть информация о том, что снижение кадастровой стоимости возможно на 30-80%. А некоторых компаниях заявляют о возможном снижении кадастровой стоимости и до 98%.
Происходило ли снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости на 98% в реальности? Да, такое могло быть. Но очень вероятно, что это был единичный случай. Например, из далекого 2010 года, когда для оспаривания не нужно было столько упорства, как сейчас.
Так в 2010 году достаточно было получить отчет об оценке, пойти с ним в суд, после чего иск практически всегда удовлетворялся, а кадастровая стоимость снижалась до рыночной. Сейчас же снизить кадастровую стоимость недвижимости на 98% практически невозможно.
В нашей практике процент, на который снижается кадастровая стоимость, всегда разный и зависит от имеющихся особенностей объекта недвижимости. Если выделить некий диапазон, то в последние годы это 20-60%.
Из хорошего: иногда, снизив кадастровую стоимость на 20%, снижение налога составит больше 20%. Это работает, когда в субъекте введены прогрессивные ставки. Ниже приведены налоговые ставки для жилой недвижимости в г. Москва.
Рассмотрим работу прогрессивной ставки налога на примере.
1. Квартира с кадастровой стоимостью 50 000 000 будет облагаться налогом по ставке 0,2%
50 000 000 * 0,2% = 100 000 рублей в год.
2. Квартира с кадастровой стоимость 50 000 001 будет облагаться налогом уже по ставке 0,3%.
50 000 001 * 0,3% = 150 000 рублей в год
Из-за прогрессивной ставки налог при изменении кадастровой стоимости всего на 1 руб. снизится на 30%.
Налогоплательщиками считаются все лица, имеющие в своей собственности недвижимое имущество. Их обязанностью является своевременная уплата налога. Некоторые категории граждан имеют право на льготное налогообложение (статья 407 НК РФ). В полном размере от уплаты налога на квартиру освобождаются следующие категории граждан:
-
лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
-
герои СССР и РФ;
-
инвалиды 1 и 2 групп, вне зависимости от вида заболевания, а также инвалиды детства;
-
участники войн, в том числе партизаны;
-
участники боевых действий;
-
участники оборонительных акций во время Великой Отечественной войны;
-
граждане, пострадавшие от радиоактивных облучений в Чернобыльской АЭС, Семипалатинск;
-
семьи, потерявшие своих близких при исполнении служебного долга;
-
иные категории физических лиц, установленные статьей 407 Налогового кодекса РФ.
Каковы санкции при неуплате налога?
За неуплату и несвоевременную уплату налога могут начислить пеню – одна трехсотая ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки платежа. Отметим, что в субъектах, где сбор начисляют исходя из кадастровой оценки, пеня не будет начисляться до середины 2019 года. Можно получить и штраф — 20 % от долга, если гражданин своевременно не оповестил ИФНС о том, что у него в собственности находится квартира или иное недвижимое имущество.
В качестве санкция используется и принудительное взыскание долга по судебному приказу. Деньги в таком случае могут списать с карты или сообщить об этом на работу. Приставы вправе закрыть и выезд за границу, если человек накопил более десяти тысяч рублей задолженностей. Долги перед бюджетом будут взыскивать и за счет имущества. Крайней меры – уголовной ответственности – нужно опасаться только тем, у кого в собственности много дорогой недвижимости, они долго не платят и задолжали миллионы. Формально статью применить могут, но в реальности надо накопить огромный долг в течение нескольких лет.
Кому придется платить повышенный налог
Самые крупные взносы при расчете налога на квартиру по кадастровой стоимости придется выплачивать небольшому проценту собственников. В столице находятся около 2 тысяч объектов недвижимости, за которые налоговая ставка составляет два процента. Каждый год строятся новые здания. Цена некоторых квартир в элитных жилых комплексах составляет более миллиарда рублей. Можно рассчитать размер налога от кадастровой стоимости на такое имущество. С такого жилья налог на имущество физических лиц насчитывается в 2 млн. рублей ежегодно.
Как различается сумма налога на имущество от расположения недвижимости в конкретном районе можно посмотреть на примере столицы. Так, на квартиры из одной комнаты площадью около 40 м2 кадастровая цена зависит от их нахождения. Если они расположены в западном районе, то кадастровая стоимость будет выше, соответственно и налоговый сбор будет больше.
Алгоритм расчета налога в 2019 году с учетом налоговой ставки
1. Первоочередно нужно рассчитать ту площадь квартиры, которая подлежит налогообложению.
Например, площадь n-ной квартиры физлица А. составляет 64 м2. У него имеется льгота (20 м2). При вычете необлагаемой площади получается 44 м2 налогооблагаемой территории.
2. Далее следует понять, сколько, в соответствии с кадастровым планом, стоит 1 м2 квартиры.
Например, условная кадастровая стоимость квартиры составляет 5.000.000 руб. ее необходимо разделить на полную площадь жилья: 5.000.000 / 64 = 78.125 руб.
3. Необходимо высчитать налоговую базу.
В указанном примере она составит: 44 * 78 125 = 3 437 500 руб.
4. Определяется нужная для расчета налога ставка.
Исходя из примера, налоговая ставка составит 0,1%.
5. Определившись со ставкой, необходимо рассчитать сумму самого налога.
Для этого совершается следующее: 3.437.500 * 0,1% = 3437,5 руб.
Что такое приватизированная квартира с точки зрения налогового законодательства?
Налог на приватизированную квартиру начисляется точно так же, как и на жилую недвижимость, которая приобретена в собственность гражданином, к примеру, по договору купли-продажи. В принципе, не имеет значения то, каким образом жилье оказалось в собственности налогоплательщика.
Приватизация — процесс перехода в собственность физлица жилья, которое изначально принадлежало государству либо муниципалитету. Если рассматривать термин «приватизация» еще более широко — изначально собственность может принадлежать, как вариант, работодателю гражданина и быть переданной работнику во владение в установленном законом порядке.
Так или иначе, с момента возникновения права собственности на приватизированный объект недвижимости его владелец обязан уплачивать имущественный налог. Рассчитывается он в данном случае по тем же правилам, что и в случае с любой другой квартирой, которая принадлежит физическому лицу на праве собственности.
Информацию о владельцах приватизированных квартир, сразу после завершения процесса приватизации, государственные исполнительные органы передают в ФНС самостоятельно, не привлекая самих владельцев это делать.
Заполнить бланк заявления на уплату данного типа налога можно самостоятельно в территориальном отделении фискальной службы, или же при помощи электронного ключа на официальном сайте ФНС РФ.
За 30 дней до момента оплаты налога, на адрес собственника приватизированной квартиры приходит уведомление о сумме налога и бланк квитанции для его оплаты.
Уведомление должно содержать такую информацию:
- Вид налогообложения;
- Наименование жилплощади облагаемой налогом и ее адрес;
- Размер суммы уплаты;
- До какого числа необходимо внести плату.