Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование и материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Маткапитал подразумевает: родители выделят детям доли в квартире после того, как банк снимет с нее обременение. А по правилам рефинансирования все собственники жилья должны быть совершеннолетними. То есть два требования противоречили друг другу, поэтому финансовые компании не хотели работать с подобными займами. Получалось: одна организация сняла ограничения, а вторая через несколько дней снова взяла квартиру в залог. В тот короткий промежуток времени, пока недвижимость «свободна», детям доли, естественно, не выделяли, что не соответствовало закону.
В 2021 году все изменилось. Теперь доли детям отчуждают не после снятия обременения, а по факту полного погашения кредита. Этот принципиальный момент упростил рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом. У банков нет оснований отказывать семьям, которые захотели улучшить условия займа.
Причины для отказа в рефинансировании
В ряде случаев банк вправе отказать в перекредитовании:
- В квартире сделали незаконную перепланировку.
- У собственника плохая кредитная история.
- Недвижимость упала в цене.
- Жилье не застраховано.
- Ипотечный договор не предусматривает подобную операцию.
Также заявку вряд ли примут, если клиент решит изменить условия займа в той же финансовой компании, где оформлял ипотеку.
Как погасить ипотеку материнским капиталом
Материнский капитал можно использовать практически по любой ипотечной программе — в том числе и по льготной семейной ипотеке. Его даже не придётся оформлять — надо лишь только уточнить информацию о сертификате, который создаётся автоматически после рождения ребёнка на сайте госуслуг или Пенсионного фонда. Электронный вариант подойдёт для любых действий с маткапиталом, получать бумажный экземпляр необязательно. С помощью маткапитала можно:
- погасить процент по жилищному кредиту;
- оплатить первоначальный взнос;
- оплатить часть кредита.
Риски вложения маткапитала в ипотеку
Самый большой риск подобного вложения — это сложности при продаже квартиры с маткапиталом. Так как доля выделяется одному или нескольким детям, то продать такое жильё можно исключительно с разрешения опеки. Кроме того, новая доля должна быть заново выделена в квартире, где условия не хуже прежних.
Также могут возникнуть вопросы с налоговым вычетом, ведь с государственной поддержкой его получить нельзя. В зависимости от того, как будет использован маткапитал, решится вопрос и с вычетом. Однако перед этим шагом лучше проконсультироваться в налоговой.
Порой появляются сложности и с рефинансированием ипотеки: не каждый банк возьмётся за квартиру, где есть обременение детскими долями. Этот нюанс тоже лучше уточнить заранее.
Что такое рефинансирование кредита?
Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.
| Вариант рефинансирования | Что происходит в результате сделки? |
| 1. В своем же банке (реструктуризация) |
|
| 2. В другом банке | Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком |
Ограничения на сделки с рефинансированием в действующем законодательстве
Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки. Последние нередко препятствуют такого рода сделкам, хотя, по сути дела, не должны принимать участие в рефинансировании, не являясь стороной договора.
Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Второе препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор не возьмет такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.
Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов.
По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.
Как к этому относятся банки
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Что такое рефинансирование?
Рефинансирование — это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.
Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:
- С экономической точки зрения кредитным организациям не выгодно перекредитовывать своего клиента, так как при такой схеме теряется заложенная ранее прибыль. Проще рефинансировать кредит в другом банке, поскольку новые клиенты увеличивают кредитный портфель.
- Перекредитование в новом банке может причинить дополнительные неудобства. Придется заново собирать документы и пройти ряд процедур перед оформлением: оценку жилья, получение на него технических документов в кадастровой палате, оформление договора страхования, предоставление справок из старого банка, уплату госпошлины за повторную регистрацию ипотеки, оплату услуг юриста.
Хоть вероятность рефинансирования ипотеки с применением маткапитала мала, все же попытаться оформить этот продукт стоит. А для этого нужно знать, какие банки готовы провести такую операцию. Их перечень нужно определять исходя из ситуации. Так, если рефинансировать кредит семья планирует до рождения 2-го ребенка (например, жена беременна вторым), то провести процедуру можно буквально в любом кредитном учреждении, где такая услуга предоставляется, включая Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Тут выбор предложений будет достаточно широкий. Семье остается только оценивать выгодность условий и подать заявку на рефинансирование кредита. Вот текущие условия в наиболее крупных банках:
| Банк | Процентная ставка | Срок кредитования | Размер ипотеки |
| Сбербанк | От 9% годовых | 1 – 30 лет | 300 000 – 7 000 000 руб. |
| Райффайзенбанк | От 8,39% годовых | 1 – 30 лет | 500 000 – 26 000 000 руб. |
| ВТБ | От 8,8% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб. |
| Россельхозбанк | От 9,05% годовых | До 30 лет | 100 000 – 20 000 000 руб. |
| Газпромбанк | От 8,4% годовых | До 30 лет | До 45 000 000 руб. |
Сложнее всего будет найти банки, которые на свой страх и риск рефинансируют ипотеку, по которой уже был использован материнский капитал. За увеличение своего риска они обычно предлагают более высокие процентные ставки. Такая практика рефинансирования встречается в следующих банках: АИЖК, Райффайзенбанк, Росевробанк, Юникредит банк, ВТБ, Газпромбанк, Тинькофф сервис. Однако однозначного положительного ответа в этих финучреждениях вам никто не гарантирует. Отказать могут и вовсе не из-за ранее использованного материнского капитала, а например, из-за недостаточного уровня доходов.
Рефинансирование и закрытие старого займа
Достаточно часто дополнительные денежные средства, в виде маткапитала, применяются с целью погашения старых задолженностей. Есть масса способов применения в зависимости от требований, поэтому необходима особая внимательность при соблюдении правил использования.
Как показывает практика, чаще всего данный сертификат используется для погашения кредитов из категории ипотеки, вне зависимости от того, на что она была оформлена, на жилье в новостройке или же на частное домостроение.
Такое рефинансирование — это сложная и ответственная задача, которая требует к себе внимательного отношения. Но важно учесть, что не все банки готовы идти на такие сделки, поэтому изначально нужно внимательно ознакомиться с требованиями финансового учреждения и проконсультироваться с уполномоченным специалистом.
Что учитывать при принятии решения
1. Разницу ставок. Она должна быть минимум 1,5%, а лучше более 2%. В противном случае рефинансирование окажется невыгодным. Стоит также помнить, что в момент переоформления (обычно около месяца) процентная ставка может быть выше.
2. Срок ипотеки и сумма долга. Если вы находитесь во второй половине ипотечного срока и/или сумма долга незначительна, рефинансирование, как правило, не окупит приложенных усилий.
3. Издержки. При перекредитовании банк запросит оценку стоимости недвижимости, она может стоить 5-10 тыс. рублей. Также придется оформить страховку, а программа страхования в новом банке может оказаться менее выгодной. Все это несет траты, которые могут нивелировать получаемую выгоду.
4. Программы снижения ставок без смены банка. Некоторые банки предлагают программы снижения ставки без рефинансирования, возможно, в вашем случае это окажется самым выгодным вариантом. Иногда банки идут на изменение процентной ставки по уже существующему договору, чтобы удержать платежеспособного клиента. В таком случае вам удастся избежать издержек по переоформлению, напоминает Вениамин Каганов.
5. Личные обстоятельства. Для одобрения рефинансирования банк учитывает много факторов, поэтому если у вас были просрочки или на данный момент вы официально нетрудоустроены — шансы одобрения крайне малы.
6. Если вы учли все нюансы и приняли решение о рефинансировании, стоит задуматься о его параметрах. В процессе перекредитования вы можете:
— снизить ежемесячный платеж, и тогда значительно уменьшите свою ежемесячную нагрузку, однако переплаты могут сократиться несильно. Такое условие нужно выбирать, если бюджет не выдерживает существующих платежей и есть трудности в погашении долга, напоминает Евгения Лазарева;
— сократить срок погашения. Вы выплатите ипотеку быстрее, при этом сэкономите на переплатах банку, что гораздо выгоднее. При выборе таких условий нужно быть уверенным, что ваше текущее материальное положение позволяет выплачивать платежи в прежнем размере.
Рефинансирование ипотеки и материнский капитал
С 2017 года в России отмечалось значительное снижение ставок по ипотеке, после чего они вновь начали расти.
Например, в 2018 году можно было получить кредит на строящееся жилье в Сбербанке по ставке 7,4% (в 2019 году — уже 8,5%), на готовое жилье — под 8,6% годовых (сейчас 10,2%), а оформить ипотеку с привлечением материнского капитала в качестве первоначального взноса можно было по ставке от 8,9% (сейчас также 10,2%). При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в течение следующих двух лет его банк снизит ставки по ипотеке до 7%. Как отмечают эксперты, соотношение ставок и цен на жилье на сегодняшний день максимально выгодное за все время существования ипотеки в России. Такая тенденция будет сохраняться и в следующие годы. В частности, Президент России Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке до уровня менее 8 процентов к 2024 году, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком.
Кто может получить маткапитал
Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:
- Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
- Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
- Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.
Погашение ипотеки материнским капиталом
В 2020 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.
Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.
Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).