Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.
Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.
Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водн��й эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Порядок расторжения договора в суде
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.
В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:
- арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
- районным или городским судом, если спор возник между гражданами.
При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.
К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:
- документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате пошлины.
Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.
Расторжение договора аренды земельного участка
По истечении срока действия или досрочно по требованию каждой из сторон может последовать расторжение договора аренды земельного участка. В случае досрочного расторжении составляется отдельный документ (дополнительное соглашение), а для возврата участка земли арендодателю составляется акт сдачи-приёмки.
Условия, в соответствии с которыми можно расторгнуть договор, предусматриваются в Гражданском законодательстве или в соглашении сторон.
Собственник может расторгнуть соглашение при наличии следующих оснований:
- неуплаты арендной платы более двух раз подряд;
- нарушения условий соглашения при пользовании участком (например, нецелевое использование);
- ухудшения плодородия земли.
Может ли арендатор досрочно разорвать соглашение?
По инициативе арендатора прекращение действия соглашения возможно в следующих случаях:
- невозможность использования участка по назначению в связи с его непригодностью;
- скрытие собственником недостатков участка сельхозназначения, из-за которых его использование невозможно;
- не предоставление участка в пользование или создание препятствий для этого.
Допускается ли расторжение документа?
Вне зависимости от того, с администрацией или с другим субъектом заключено соглашение, предусматривается возможность досрочного расторжения. Действующее законодательство говорит о том, что прекращение действия акта допускается в нескольких случаях. В частности, это происходит по соглашению сторон. Предусматривается договоренность участников относительно расторжению акта. Кроме того, иногда применяться для прекращения может судебная процедура. Также инициатива выражается одним из участников. Это происходит, когда такая возможность отражена в тексте договора или напрямую в законодательстве. Возможность относительно прекращения рассматриваемых отношений прописана в земельном законодательстве.
Внимание следует обратить на положения гражданского закона. Там отражены ситуации, когда прекращение происходит в одностороннем порядке арендодателем.
Процедура прекращения отношений
Реализуется расторжение в порядке, отраженном в законодательстве. По инициативе одной стороны допускается прекращение действия соглашения, если такое основанием прописано в законе или соглашении. Обязательно потребуется обосновать причине своего поведения. Второму участнику отношений нужно направить уведомление относительно расторжения отношений. Ответ на него должен быть дан в течение 30 дней. Другой срок может отражаться в тексте документа. Когда указанный срок истек – происходит заключение соглашения относительно прекращения отношений между сторонами. Если второй участник не совершает никаких действий – потребуется обратиться в судебный орган.
Рассмотрением дела будет заниматься суд общей юрисдикции или арбитраж. В последнем случае подразумевается, что участники занимаются коммерческой деятельностью.
ВНИМАНИЕ !!! Важным моментом выступает то, правильно ли составлено исковое заявление. От этого зависит наличие шансов на выигрыш. Для уведомлений не разработано отдельного бланка в законодательных актах. Составить его потребуется в письменной форме и отразить некоторые обязательные данные. В том числе, это сведения об участнике, которым формируется бумага. Для граждан прописывается фамилия и инициалы, относительно фирм указать потребуется адрес нахождения и ИНН.
Отражению подлежат реквизиты второго участника. Прописать нужно данные о ранее заключенном соглашении. Делается указание на основание, которое применяется для расторжения отношений между сторонами. Как пример, это может быть неиспользование надела на протяжении срока, установленного в законе. Отразить нужно перечень нарушений договора, если они имеют место.
Прекращение действия договора по инициативе арендатора
ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.
Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:
- вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
- арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
- землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
- передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.
Основания прекращения аренды земельного участка
Статья
46 ЗК РФ приводит основания прекращения
аренды земельного участка.
-
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
-
Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
-
использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ23;
-
использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
-
неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение 3 лет, если
более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором
аренды земельного участка, за исключением
времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в
течение которого земельный участок не
мог быть использован по назначению
из-за стихийных бедствий или ввиду иных
обстоятельств, исключающих такое
использование;
5) изъятия
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд в соответствии
с правилами, установленными ст. 55 ЗК
РФ;
6) реквизиции
земельного
участка в соответствии с правилами,
установленными ст. 51 ЗК РФ.
3.
Прекращение аренды земельного участка
по основаниям, указанным в подпункте 2
п. 2 настоящей статьи, не допускается:
-
в период полевых сельскохозяйственных работ;
-
в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.
При
заключении договора на неопределенный
срок каждая из сторон вправе отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за месяц, а при аренде недвижимого
имущества – за 3 месяца. Законом или
договором может быть установлен иной
рок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на
неопределенный срок.
В
соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ24допускается установление в законе
максимальных (предельных) сроков для
отдельных видов аренды и для аренды
отдельных видов имущества. В этих
случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась
от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор
по истечении предельного рока прекращается.
Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.
В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.
Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.
Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника
Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.
Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
В статье 46 ЗК РФ прописан ряд оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
По инициативе арендодателя:
- в случае, если арендатор нарушил условия пользования земельным участком, обозначенные в договоре;
- арендатором был нарушен график, выделенный для изучения территории;
- лицом не были уплачены обязательные платежи в течение последних двух раз;
- земельный участок не был использован по назначению;
- вследствие проведенных мероприятий арендатором на участке ухудшилось плодородие земли.
В свою очередь у арендатора также есть ряд оснований для расторжения договора аренды:
- арендуемый участок оказался непригодным для использования его по назначению;
- арендодатель умышленно препятствует проведению работ на арендуемом участке;
- нанимателю не было сообщено о весомых недостатках территории.
В случае, если у сторон сделки появились выше перечисленные основания, то они вправе заявить о своем желании расторгнуть договор аренды земельного участка.
Расторжение договора аренды невозможно, если:
- на участке проводятся сельскохозяйственные работы;
- в других случаях, предусмотренных федеральным законом.
Расторжение договора аренды земли в суде
Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.
Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:
Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;
Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:
- Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- Для юридических лиц — 4000 рублей.
Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.
Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.
При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.
Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
- Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.
Досудебное урегулирование спора
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.
Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.
В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:
- данные получателя;
- реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
- основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
- намерение лица о прекращении аренды;
- подпись отправителя и дата.
Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.
Аренда земельного пая
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.
Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.
Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.
В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.
Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.
Договор аренды земли сельхозназначения образец бланк
- Как известно, земля является недвижимым имуществом, а если быть точнее, то земельный участок.
- Помимо этого, все земли делятся на несколько категорий.
- Основание такого подразделения – это их характеристики, а также назначение.
- Среди нескольких категорий выделяются и земли сельхозназначения.
- Как правило, собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет, а соответственно, и все сделки по этому поводу реализуют также они через свои органы, которые имеют на это специальные полномочия.
- Как осуществляется аренда земли сельхозназначения
Аренда такого специфического имущества, как земля сельхозназначения, производится в обычном порядке посредством заключения договора.
Однако, для того чтобы стать арендодателем необходимо добиться этого права путем осуществления установленных процедур. Так, наиболее распространенный способ получения права на аренду – это аукцион, а именно победа в нем.
Данное мероприятие проводит собственник земли, а именно орган власти, либо государства, либо муниципалитета. Как правило, это учреждения, которые отвечают за собственность той или иной территории.
Перед тем как провести аукцион необходимо пройти несколько этапов:
- Объявление о том, что решено предоставить право на аренду земли сельхозназначения. Это делается в газете, по телевидению или иным доступным образом;
- Назначение даты проведения мероприятия, а также место и время, где все желающие могут подать заявки на участие. Также, следует указать перечень документов, необходимых для участия;
- Отбор участников по предоставленным спискам (так как не все желающие по объективным критериям могут принять участие в аукционе);
- Проведение самого аукциона. Право на аренду будет предоставлено именно тому участнику, который предложит наибольшую арендную плату, наиболее выгодный для собственника срок сотрудничества, а также наиболее выгодные условия пользования арендованной землей.
Досудебное урегулирование спора
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.
Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.
В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:
- данные получателя;
- реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
- основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
- намерение лица о прекращении аренды;
- подпись отправителя и дата.
Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.
Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.
Сторона, получившая подобное предложение, должна в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие. Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.