Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Оформление заема без первоначального взноса
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?
Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).
Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).
После выбора подходящей финансовой организации и ипотечной программы следует предварительно изучить форму ипотечного договора. Её можно получить непосредственно в банковской компании или скачать готовые бланки с официального сайта кредитора. При возникновении каких-либо сомнений по отдельным пунктам рекомендуется проконсультироваться с банковским специалистом.
При оформлении ипотечного займа также рекомендуем сразу уточнить такие условия:
- Порядок действий при возникновении форс-мажорных ситуаций;
- Предусмотрена ли возможность пролонгации долгового соглашения, оформления кредитных каникул или отсрочки платежа.
После оформления ипотечного кредитования заёмщик вправе получить налоговый вычет. При этом он начисляется как на стоимость недвижимости, так и на уплаченные проценты. Максимально можно вернуть 650 тысяч рублей.
К процедуре оформления ипотечного займа следует отнестись очень ответственно, начиная с момента выбора банковской компании, заканчивая подписью долгового соглашения. Это позволит избежать многих проблем в дальнейшем.
Что делать после оформления ипотеки
Если взяли новостройку – ждать, пока сдадут дом и передадут квартиру. В новостройках нужно быть на связи с застройщиком – на протяжении периода строительства я заходил на стройку несколько раз: разметить розетки и выключатели, освещение, выбрать отделочные материалы, отметить разводку водопровода.
Вторичное жилье — можно сразу отправляться в МФЦ.
Потребуется зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Из документов понадобятся:
- акт приема-передачи;
- договор купли-продажи (или долевого участия);
- кредитный договор;
- квитанция на оплату пошлины (можно оплатить там же, в МФЦ, через терминал). Стоимость пошлины – 2 000 р.
После регистрации права собственности (10 рабочих дней) вам выдадут выписку из государственного реестра, которая подтвердит ваши права на квартиру.
Главные особенности ипотечного кредитования
Первое правило для любого кредита – оформить его могут те, у кого есть постоянные доходы. Для получения ипотечного кредита человек должен быть трудоустроен (предпринимателю получить ипотеку намного сложнее). При этом доход заемщика должен позволять оплачивать ежемесячные платежи.
Пакет документов для подачи заявки на ипотечный кредит достаточно большой:
- справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
- копию трудовой книжки, заверенную нотариально;
- копию свидетельства о браке (при оформлении ипотеки в общую собственность с супругой/супругом);
- копия свидетельства о рождении ребенка/детей (если они есть);
- паспорт супруга/супруги и справка о ее/его доходах (если при оформлении их учитывают), а также другие необходимые документы.
Обязательное условие – внесение первоначального взноса. В большинстве банков он составляет минимум 10-20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке
Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
1. Сбор пакета документов;
2. Подача документов и ожидание решения банка;
3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);
4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);
5. Заключение кредитного договора с банком;
6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);
7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).
Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.
Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Сведения о кадастровой стоимости;
• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).
Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.
Подача документов и ожидание решения банка
Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.
Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).
На что обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке:
Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.
Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.
Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
Необходимые документы для получения ипотечного кредита
Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:
- документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
- документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
- документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).