Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Что же касается весомых причин — то никаких особых поводов для этого изыскивать не надо.
Вполне достаточно уже того факта, что вам не нравится, как работает эта управляющая организация.
Чаще всего это завышенные тарифы — они были и остаются такими даже несмотря на неоднократные жалобы жильцов (читайте об УК, как бизнесе).
Также сборы на ремонт проводятся регулярно (и попробуй уклонись), но Управляющая компания так его ни разу не провела.
Или же слесаря, вопреки действующим нормам, затягивают время для устранения проблемы, да еще и требуют за свои услуги дополнительной платы, и такая ситуация повторяется из раза в раз.
Кровля не ремонтируется, проблемы с отоплением — не топят или топят недостаточно, но внятных ответов на вопросы УК не дает, отчетность не предоставляет или предоставляет такую, что прямо расходится с действительностью, а обращение в вышестоящие организации не дало в прямом смысле слова ничего.
Иными словами, если есть не просто уже на что жаловаться, а даже исчерпан смысл жалоб — нужно разрывать договор и переходить к более качественному и надежному управляющему или создавать собственный орган.
И если вы не один в своем недовольстве, если вашу точку зрения поддерживают и другие жильцы — это серьезно упрощает дело. Но даже если вы один недовольны организацией, а всем остальным всё нравится, то и в одиночку вы можете отказаться от данной УК.
Другое дело, что это будет уже сложнее — главным образом, в «бумажном» плане.
И все равно, вам придется создавать инициативную группу, затем проходить все этапы — оповещать всех проживающих в вашем доме, проводить среди них разъяснительную работу, раскрывая, почему именно сейчас надо прекратить сотрудничество с данной компанией, а затем — запрашивать отчетность, нанимать юриста и поднимать свою документацию.
То есть — кто и как жаловался, сколько раз, куда, как собственно Управляющая компания реагировала на жалобы и реагировала ли, затем — обращения в Госжилинспекцию, акты их проверок, предписания, как они выполнялись, жалобы в Роспотребнадзор….Это достаточно много.
Потому как такой вопрос может быть решен только и исключительно на общем собрании и никак иначе.
Неважно, была ли данная компания назначена по конкурсу или собственники выбрали ее сами — действующее жилищное законодательство позволяет отказаться от услуг организации в одностороннем порядке.
Правда, и сама Управляющая компания вполне может отказаться от обслуживания данного дома.
Уведомление о расторжении договора управления и технического обслуживания в одностороннем порядке.
О роли и основных функциях управляющей компании, в том числе о видах договоров, заключаемых УК с подрядчиками и поставщиками услуг, узнайте из наших статей.
Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации
Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.
Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:
- Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
- Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
-
Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.
Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс. - Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.
Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.
ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.
На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.
Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.
Основания для расторжения договора с управляющей компанией
Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.
К ним относятся следующие доказанные факты:
- невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
- некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
- сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.
Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.
Помимо этого законными причинами являются:
- обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
- судебное постановление;
- общепринятое решение жильцов.
При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.
Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.
По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.
Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.
Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.
Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.
Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.
В п. 8 статьи 162 Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.
Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.
К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.
Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.
Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.
Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.
Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК
Когда речь идет о причинах аннулирования контракта управления МКД, в ЖК есть ссылка на Гражданское законодательство. Так, ст. 450-451 устанавливают возможные причины расторжения первоначального договора. Обычно это происходит в следующих случаях:
- по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
- односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
- когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).
Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.
Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:
- Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно
“При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.”
- Договор управления МКД носит срочный характер. Наибольший срок его действия может доходить до пяти лет, а наименьший – лишь один год.
- Когда происходит уведомление собственников, нужно известить каждого из них. Обычно этим занимается юридическое лицо (управляющая компания, когда собственники не объединялись в товарищество). В этом случае собственники должны собраться для принятия общего решения. Другими словами, чтобы не продлевать договор на новый срок либо расторгнуть его раньше времени, необходимо организовать собрание собственников и рассмотреть этот вопрос всем вместе. Кроме того, на повестку дня стоит одновременно выдвинуть и дальнейший способ управления МКД, другую управляющую компанию. Для удобства кому-то необходимо взять на себя ответственность за предоставление результатов голосования управляющей компании. Этому же человеку необходимо отправить уведомление с отказом продлить существующий договор и уведомление о том, что необходима передача технической документации на дом. Если же данное собрание не проводилось, значит и приложить к заявлению нечего, волеизъявление собственников неясно. А значит, договор автоматически продлевается на следующий срок.
- Что касается ТСЖ, то очень выгодно в данном случае воспользоваться отказом от продления договора. Например, когда в соглашении нет положения, по которому от него разрешается отказаться одной из сторон, а УК не идет на контакт, можно воспользоваться одним из двух способов:
- направить заявление в адрес УК и ожидать срока окончания договора;
- воспользоваться своей правовой возможностью обратиться в судебное учреждение (ст.450 ГК).
Основания и их формулировка
Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.
Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:
- Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
- Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.
Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации
Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.
Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:
-
Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
-
Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
- Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.
Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.
- Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.
Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?
После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.
Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.
На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.
Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.
Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.
Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.
Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.
Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.
Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке
При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.
По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.
УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.
На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.
В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.
Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.
ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.
К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.
Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.
Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.
Как взыскать ущерб с управляющей компании?
Пошаговая инструкция по проведению собрания.
- Инициаторы ведут активную подготовку к собранию. Состав инициативной группы утверждается всеми участниками в процессе предварительного собрания.
- Затем следует запрос всей необходимой документации в УК (отчёты обо всех выполненных работах и оказанных услугах). Также необходимо собрать все претензии и жалобы от собственников, а также обращения в органы, осуществляющие контроль, и сделать копии этих документов.
- На следующем этапе все собранные бумаги анализируются. В итоге нужно сделать вывод о том, достаточно ли оснований для отказа от УК.
- Следом выбирается место для проведения общего собрания, дата и время. Отдельное место нужно выделить для хранения всех важных документов, чтобы они не были повреждены, и любой желающий смог беспрепятственно с ними ознакомиться. Переговорить необходимо с каждым собственником до начала собрания, чтобы собрать как можно больше голосов против сотрудничества с провинившейся УК.
- Затем идёт рассылка уведомлений всем участникам (жильцам, УК и т. д.). Каждое уведомление передаётся при личной встрече с проставлением подписи о получении, либо его отправляют в виде заказного письма почтой.
- Собрание проводится не позднее трёх месяцев до наступления окончания срока действия соглашения, заключённого с УК. В противном случае требования в суде будут отклонены. На заключительном этапе проводится собрание.
- После проведения собрания УК получает уведомление с решением (его копией). После чего управляющая компания обязана передать все полномочия и документы новой компании, которую избрали собственники жилья.
Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.
Важно! Договор можно расторгнуть либо по решению суда, либо по решению собрания. Во втором случае собственник должен лично расторгнуть соглашение с УК, направив уведомление с основаниями и решением собрания.
Расторжение договора управления МКД по инициативе собственников
Статья акутальна на: Март 2021 г.
Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.
Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения.
Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах).
Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.