Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.
Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом
- Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
- Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
- Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
- Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
- При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
- Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
- При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.
Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.
Не уполномочен качественно оценивать риски
При проверке «чистоты» квартиры клиент рассчитывает получить не только формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но и профессиональный совет о возможных подводных камнях — своеобразный отчет о риск-менеджменте, — поясняет адвокат Олег Сухов.
Не секрет, что на рынке недвижимости существует множество серых схем, и только опытный взгляд профессионала, который «в теме», может заметить возможные опасности. Нотариус по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает «узкой» специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, т.е. не обладает знаниями судебной практики, да и в принципе ограничен в том, чтобы давать консультации, не связанные с формальным свидетельствованием и удостоверением. Безусловно, юридические познания у нотариусов есть, но они скорее теоретические, а иногда и устаревшие.
К сожалению, в нашей стране пока очень немногие имеют уровень правовой грамотности, достаточной для того, чтобы правильно интерпретировать правовой статус разных сделок, форм собственности и обременения. Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости и сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь. И здесь конечно, увы, нотариальный взгляд не достаточен, экспертные возможности есть только у юристов и адвокатов, специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах.
Какую ответственность несёт нотариус за свои ошибки
Деятельность нотариусов регулируется «Основами законодательства РФ о нотариате», где в статье 17 установлена полная имущественная ответственность нотариуса за вред, причиненный их клиентам, физическим или юридическим лицам, из-за ненадлежащего выполнения нотариальных действий.
Нотариус отвечает за свою работу рублем. Закон наложил на нотариусов полную имущественную ответственность за его профессиональную деятельность. Если в результате его работы будет допущена ошибка, причинившая его клиенту материальный ущерб, то он будет обязан возместить его на 100%. Гарантия возмещения ущерба от ошибки нотариуса опирается на трехступенчатую систему гарантий, которая состоит из личного страхования нотариуса от ошибки + коллективного страхования его деятельности региональной нотариальной палатой + страхованием из средств Федеральной нотариальной палатой.
В соответствии Гражданского кодекса, нотариус должен доказывать отсутствие своей вины в возникновении юридической ошибки, приведшей к причинению вреда его клиенту. Потерпевшей стороне вину нотариуса необходимо будет доказать в судебном порядке, а для суда нужно собрать веские доказательства против нотариуса. И во многих случаях доказать его вину трудно, так как она не всегда очевидна. Например, если один участник сделки оказался недееспособным, но при заключении сделки выглядел совершенно здоровым и у нотариуса не было сомнений в его психическом состоянии. Так что нотариус всегда найдет юридическую зацепку, чтобы оправдать возникшую ошибку в своей деятельности.
Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен
Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.
Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Почему произошла отмена нотариальных сделок долей
Основная причина отмены нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью – желание законодателя снизить совокупные затраты граждан на обслуживание ипотечных жилищных кредитов (займов), в том числе при их реструктуризации.
Теперь считается, что обязательное нотариальное заверение договоров ипотеки жилья, находящегося в долевой собственности, вызывало необоснованное обременение для граждан в виде оплаты нотариальных услуг при заключении таких договоров, а также при каждой реструктуризации ипотечного кредита, в том числе в рамках механизма «ипотечных каникул».
Исключение нормы закона об оформлении нотариальной сделки при продаже долей должно способствовать:
- сокращению сроков оформления ипотеки;
- снижению затрат гражданина на обслуживание ипотеки за счет исключения излишних операционных расходов.
По действующим правилам, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. До 31.07.2019 если правами на объект обладали сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежали нотариальному удостоверению. Такое правило было установлено в 2016 году Законом № 172-ФЗ и распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.
Новый Закон № 76-ФЗ упростил процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не нужно при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
В каких случаях для сопровождения сделки нужен нотариус?
Не все операции с недвижимостью требуют сопровождения нотариуса. Тем не менее, большинство операций требуют участия нотариуса и без его согласия не будут считаться действительными.
На основе законодательства, оформление купли-продажи недвижимости с помощью нотариуса обязательно проводится в следующих случаях:
- Если совершается сделка с отчуждением долей
- В случае, когда разные доли продаются в рамках одной процедуры
- Если собственник объекта — несовершеннолетний
- Когда передача недвижимости проводится через договор ренты
- В случаях раздела общего имущества, нажитого в браке
Какие сделки нужно заверять у нотариуса в 2021 г.?
После нововведений в законе нотариально удостоверять договоры при долевой собственности нужно только в том случае, если один из участников решает распорядиться своей частью имущества. Если же все собственники одновременно решают продать жилье или часть в нем, то сделать это можно в простом письменном виде, не обращаясь к нотариусу.
Также, если владелец единоличный, то в случае отчуждения доли закон не обязывает обращаться к нотариусу. В договоре просто указывается, какая часть будет передана приобретателю, и после проведения сделки граждане владеют недвижимостью на правах долевой собственности.
Преимущество — станет проще процедура отчуждения недвижимости. Сократится время заключения сделки, так как стороны не тратят его на поход к нотариусу. Также продавцы сэкономят деньги, поскольку можно обойтись без услуг нотариуса. Сейчас нотариальное оформление сделки с недвижимостью обходится в 25–30 тыс. рублей. Стоимость рассчитывается так: цена квартиры или дома х 0,5% + работа нотариуса (зависит от конкретной нотариальной конторы). Произведение в первой части формулы, согласно закону, должно варьироваться от 300 до 20 000 рублей.
Правила регистрации права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации периодически пересматриваются. Цель изменений – сделать сделку максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.
Сделки с долями в 2021 году будут происходить по новым правилам уже с 31 июля. Согласно последним изменениям, если объект, в отношении которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми сособственниками нотариальное удостоверение не требуется.
«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах.
, то документы нотариус сдаст обычным способом в окно приёма не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора. Причём присутствовать сторонам сделки на сдаче не нужно, так как заявителем является нотариус.
Начиная с 1 января 2021 г. государственные нотариальные конторы будут поэтапно преобразованы в частные.
При этом предусмотрены два пути:
— регистрация частных нотариальных контор в органах юстиции;
— выдача лицензии на право вести нотариальную деятельность действующим нотариусам по их заявлениям.
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
Следует учитывать, что даже при заключении сделки купли-продажи в простой письменной форме без услуг нотариуса в большинстве случаев все равно не обойтись.
Например, нотариус необходим, чтобы заверить копию кадастрового паспорта объекта, согласие на сделку супругов сторон договора, копию свидетельства о заключении брака в случае регистрации права общей совместной собственности и, в отдельных случаях, ряд других документов. Все они потребуются для государственной регистрации прав собственности в Росреестре.
В этом случае будущий участник сделки может извлечь от посещения нотариуса двойную пользу. Дело в том, что первичные нотариальные консультации в большинстве нотариальных контор Петербурга оказываются бесплатно. Но уже они могут существенно помочь – специалист разъяснит, какой пакет документов и согласований необходим для совершения конкретной сделки, какие к ней предъявляются законодательные требования, каковы права сторон, и чьи еще интересы она может затронуть.
Если же клиент хочет максимально избавить себя от бумажной волокиты, то нотариусу можно делегировать более широкие полномочия – от составления так называемого «проекта сделки» до регистрации прав собственности в Росреестре. Правда, все это будет уже не бесплатно.
Если клиент решает не ограничиться консультацией, а доверить нотариусу полное оформление сделки, то он избавляется от множества лишних «телодвижений». Сначала специалисты нотариальной конторы подготовят «проект сделки» (перечень всех нотариальных действий, которые потребуются в конкретном случае). Сюда входит составление договора, согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей, оформление согласия супругов, сособственников и т. д.
Финальным этапом станет подписание договора, во время которого нотариус зачитывает его всем заинтересованным лицам и разъясняет все правовые последствия сделки. Кстати, по словам экспертов, именно на этом этапе у сторон нередко возникает желание внести какие-либо дополнения. А иногда и сами нотариусы в последний момент отказывают в удостоверении договора. К примеру, если видят, что «воля продавца явно не выражена».
Если же все в порядке и договор подписан, нотариус сам может подать документы для регистрации права собственности в Росреестр. Эта процедура тоже довольно хлопотная. Если договор заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления лично и одновременно. Понятно, что если в сделке с разных сторон участвуют по несколько человек (некоторые из которых могут быть жителями других регионов), то договориться о совместном походе в Росреестр бывает весьма затруднительно. Посредничество нотариуса в этом вопросе обойдется каждому участнику сделки примерно в 300 руб. Собственнику же останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.
Есть еще один важный момент, который подталкивает клиентов к тому, чтобы проводить сделку через нотариат. Согласно закону нотариус «несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия».
То есть если, к примеру, вы нарветесь на мошенников, продающих чужую квартиру по подложным документам, то нотариус либо обнаружит это на стадии проверки, либо возместит вам материальный ущерб. Компенсации осуществляются за счет специальной страховки, наличие которой – еще одно требование законодательства. Сегодня каждый нотариус должен быть обязательно застрахован на 2 млн руб. Однако, по словам Петра Герасименко, большинство петербургских нотариусов – помимо этого – добровольно увеличивают страховые суммы.
Кстати, участникам сделки следует помнить, что в случае форс-мажора возмещение ущерба производится в рамках суммы сделки, означенной в договоре. Поэтому те, кто сознательно занижает ее ради уменьшения налогов, вместо экономии рискуют получить немалый материальный ущерб.
Клиенту на заметку:
– Согласно законодательству, обычная сделка купли-продажи жилья сегодня может быть заключена в простой письменной форме. – В большинстве нотариальных контор Петербурга первичную консультацию можно получить совершенно бесплатно. – Если в Росреестр будет представлен недостаточный пакет документов, то регистрация будет приостановлена до устранения недочетов, что может существенно затянуть процесс.
Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.
Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разб��рательств, сделку.
Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
- паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
- правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
- запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
- наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
- наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
- полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
- кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Кроме того, с 2021 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.: Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Когда обязательно нужно сопровождение при покупке жилья?
Нужен ли нотариус при покупке жилья, зависит от конкретной ситуации. ГК РФ устанавливает случаи, когда сделка может или должна иметь нотариальную форму:
- Если того требует законодательство.
- Если об этом договорились стороны.
Что касается второго случая, то речь не идет об обязательном обращении к нотариусу. Просто, одна из сторон может захотеть оформить все бумаги у нотариуса для того, чтобы подстраховаться. Это право стороны договора, но не обязанность.
Что касается требований законодательства к форме сделки купли-продажи квартиры, то здесь необходимо обратиться к положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором, в частности, сказано, что квартиру нельзя купить и продать без нотариуса, если:
- жилье находится в долевой собственности;
- одним или единственным собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный человек.
Именно в таких случаях без нотариуса – никуда. Законодатель посчитал, что именно в перечисленных ситуациях наиболее часто имеют место нарушения закона и ущемление прав определенных лиц, поэтому и было принято решение, что в таких случаях процесс должен контролировать нотариус.
По большому счету, их нет. Не зря же многие люди идут к нотариусу, даже если договор можно составить в простой письменной форме. Речь нужно вести не о рисках, а о преимуществах. А они таковы:
- Нотариус досконально проверяет чистоту сделки. Хотя, конечно, бывают «промахи», но, в основном, они не являются умышленными. Месячный и годовой доходы нотариальной конторы настолько велики, что рисковать и умышленно нарушать закон мало кто желает.
- Нотариус может проконсультировать клиента по острым вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Причем, консультация входит в стоимость удостоверения договора.
- Нотариус сопровождает сделку: запрашивает все необходимые документы и, если стороны захотят, сдает документы на регистрацию.
Таким образом, нотариальная форма договора, если так можно выразиться – самая законная.
Депозит у нотариуса при покупке недвижимости козлов спб
Главных преимуществ этой схемы два: во-первых, действует принцип «одного окна», когда можно произвести расчеты одновременно с оформлением сделки и с подачей на регистрацию документов у нотариуса, то есть не надо идти в банк и в Росреестр.
Во-вторых, нотариус полностью контролирует процесс сделки и отвечает за это имуществом. Дополнительное преимущество – независимо от стоимости квартиры депозит нотариуса обойдется в 1500 рублей, это фиксированный тариф, банки же берут за аккредитив в среднем 7-15 тыс. рублей.
Однако помимо этого тарифа нужно будет учесть гос.пошлину, которую нужно заплатить за услуги нотариуса. Она равняется 3 тыс. рублей плюс 0,4% от суммы сделки в случае стоимости квартиры до 1 млн рублей.
За квартиру стоимостью от 1 до 10 млн рублей включительно придется заплатить пошлину в 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы.