Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция как согласовать перепланировку квартиры пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Стоимость узаконивания перепланировки
Кроме вышеперечисленных штрафов, собственник, осуществивший незаконную перепланировку, должен будет оплатить следующие расходы.
- Обращение в суд, госпошлина — 1000 руб.;
- Получение разрешения от инстанций: Санэпидемстанция, МЧС и УК — от 500 руб. за каждое;
- Помощь адвоката (в сложных случаях) — от 5000 руб. и выше;
- Оформление разрешения от соседей на проведение перепланировки помещения, если это потребуется по итогам заседания. Стоимость заявления от каждого собственника составит от 1000 руб.;
- Оформление нового технического паспорта в БТИ — от 500 руб.;
- Оформление проектной документации у нас в проектной организации, владеющей лицензией на эти услуги — стартует от 5000 руб. Конечная стоимость будет зависеть от сложности проекта;
- Техническое заключение на перепланировку (у нас при заказе проекта — бесплатно);
- Получение нового свидетельства о регистрации права на квартиру — госпошлина составляет 1000 руб. на каждого собственника;
- Оформление доверенности, заверенной у нотариуса — от 1500 руб.;
- Заказ кадастрового паспорта в Росреестре — госпошлина 1000 руб.
Как видно из представленного списка, то затраты на узаконивание, незаконной перепланировки — это еще не самые большие расходы. За разработку проектной документации, получения всех разрешений и справок от соответствующих организаций, придется заплатить гораздо больше. Поэтому, если вы хотите сэкономить и не нести дополнительные расходы в процессе узаконивания перепланировки, то получение всех необходимых документов на это следует делать до ее осуществления.
Узаконивание перепланировки квартиры по проекту
Большинство перепланировок, которые собственники квартир планируют осуществить и узаконить, относятся к категории сложных перепланировок. В соответствии с п.п. 2 и 3 Приложения № 1 «ППМ № 508» в редакции 840, к ним относятся:
- Демонтаж подоконных блоков;
- Перенос кухни;
- Переустановка и монтаж газовых плит, требующих дополнительной подводки. Таким образом, если вы планируете перенести газовую плиту даже на 1 метр, то это уже необходимо согласовывать как перепланировку по проекту, потому что изменится расположение плиты относительно плана БТИ, а также потребуется провести удлинение газового шланга. Это же правило распространяется и на замену газовой плиты на электрическую;
- Перенос ванной, туалета, организация дополнительного санузла;
- Устройство проемов в перекрытиях, а также в межквартирных, разгружающих или несущих стенах;
- Изменение слоев в полах или устройство заново полов в новостройках;
- Осуществление монтажа тяжелых перегородок, которые создают повышенную нагрузку на перекрытия. В старом жилищном фонде это относится к любым перегородкам, если покрытия — деревянные.
Этапы выполнения работ
- 01
Косультация
Бесплатная консультация и заключение договора*
- 02
Выезд
Выезд кадастрового инженера на объект в согласованный день для обмеров и заключение договора
- 03
Подготовка документов
Оформление необходимого пакета документов и проверка на соответствие
- 04
Передача и расчет
Передача пакета документов и окончательный расчет
* при оформлении заявки через сайт, заказчику не нужно приезжать в офис для заключения договора (договор заключается по приезду геодезиста на Ваш объект).
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Перечень обязательных документов
Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.
Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца квартиры;
- документы, подтверждающие право владения объектом;
- согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
- план здания поэтажно;
- технический план;
- техпаспорт;
- эскиз планируемой перепланировки;
- тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.
Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.
Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.
Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.
Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.
ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.
Пошаговая инструкция получения согласования:
ШАГ 1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации и закажите проект перепланировки в специализированной компании.
ШАГ 2. Полный пакет документов и заявление на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию. Данная услуга также предоставляется гражданам в отделениях МФЦ.
ШАГ 3. Дождитесь решения о согласовании перепланировки. Срок ожидания — 45 дней.
ШАГ 4. После окончания ремонта получите подтверждение о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту. Для этого в квартиру приглашаются специалисты Жилинспекции.
В среднем, оформление документов занимает 2-4 месяца.
Узаконивание перепланировки
Чтобы узаконить перепланировку, проведенную в помещении, можно воспользоваться одним из двух способов:
- в судебном порядке;
- подать документы задним числом, словно вы только задумались о перепланировке в квартире. И тот и другой вариант хорошо известен нашим специалистам. Изначально вам потребуется следующее:
- получить консультацию от специалиста нашей компании;
- предоставить документ о праве собственности на помещение и технический паспорт БТИ;
- изучить договор, в котором прописаны все нюансы оказания услуги узаконивания и подписать его;
- чтобы специалист компании мог защищать ваши интересы в инстанциях, вам нужно будет оформить у нотариуса доверенность;
- если выбран второй вариант, то есть узаконивание задним числом, то специалист нашей компании будет действовать, исходя из того, что перепланировка еще не выполнена.
Если вы решили узаконить перепланировку через суд, то вам потребуется следующий алгоритм действий:
- подготовить проект перепланировки;
- согласовать проект в заинтересованных инстанциях;
- подготовить технический паспорт помещения по завершении перепланировки;
- подать заявление в суд.
Какую перепланировку можно делать без разрешения
Когда собственник приобретает жилплощадь, он оценивает комфортабельность помещения и невольно задумывается о перепланировке. Для проведения таких мероприятий не всегда требуется разрешение и согласие жилищной инспекции. Ряд действий позволяет владельцам воплощать в жизнь задуманное без сложных бюрократических процедур. К ним относятся:
- косметический ремонт любой сложности;
- разборка стенных шкафов;
- монтирование встроенной мебели без создания новых закрытых зон;
- облагораживание или обшивка проёмов;
- вставка некапитальной перегородки, которая не несёт дополнительной нагрузки на плиту перекрытия, но видоизменяет жилплощадь, например, разделяет смежные комнаты;
- замена сантехники, системы отопления (без переноса конструкций в другое место);
- установка вентиляции, системы кондиционирования воздуха;
- видоизменение, демонтаж и возведение не несущих стен на том же месте (согласно сведениям в техпаспорте);
- остекление лоджии, балкона (если дом не относится к архитектурным памятникам, не планируется расширение, увеличение нагрузки на плиту перекрытия).
Когда изменения касаются увеличения площади, несущих конструкций помещения, переноса стен, дверей, инженерных сетей и иных случаев, то перед началом работ требуется получить разрешение на такие действия в жилищной инспекции и согласовать с надзорными органами. То же касается и переустройства коммуникаций. В случае перемены местоположения, габаритов сантехники, подведения новых трубопроводов также требует согласования с надзорными органами.